房地产行业3月统计局数据点评及房地产月报：销售金额增速转正，到位资金改善可期-20230418-中达证券-28页_1mb

销售金额增速转正，到位资金改善可期

核心内容概述

2023年1-3月，全国商品房销售金额累计同比上升4.1%，销售面积同比下降1.8%，销售金额增速回正，销售面积降幅收窄。住宅销售回升明显，带动商品房销售整体企稳。同时，房地产开发投资完成额累计同比下降5.8%，新开工面积同比下降19.2%，而房屋竣工面积同比增长14.7%，行业竣工同比升势延续。开发资金来源累计同比下降9.0%，降幅较1-2月收窄7.2%。二手房市场成交热度持续，挂牌价有所回升，去化周期进一步缩短。土地市场整体成交面积和总价同比下降，但一线城市表现相对较好，溢价率持续上升。

主要观点

• 销售回暖：全国商品房销售金额增速回正，销售面积降幅收窄，住宅销售带动整体回暖。
• 开发投资稳定：开发投资保持稳定，但新开工面积降幅扩大，竣工面积持续增长。
• 资金来源改善：个人按揭贷款和定金及预收款降幅收窄，带动开发资金来源改善。
• 二线城市表现突出：二线城市新房销售同比增速领先，去化周期显著缩短。
• 二手房市场活跃：二手房成交面积大幅增长，挂牌价回升，部分城市成交热度较高。
• 土地市场分化：一线城市住宅用地成交面积和总价回升，二三线城市成交面积和总价下滑，但溢价率持续上升。

关键信息

1. 全国商品房销售情况

• 销售金额：1-3月累计同比上升4.1%，较1-2月回升4.2pct。
• 销售面积：1-3月累计同比下降1.8%，较1-2月降幅收窄1.8pct。
• 住宅销售：住宅销售金额环比上升7.1%，面积环比上升1.4%，带动销售整体回暖。
• 去化周期：14城新房去化周期为12.7个月，环比下降24%，同比下降27%。

2. 开发投资与新开工情况

• 开发投资：1-3月累计同比下降5.8%，降幅较1-2月基本持平。
• 新开工面积：1-3月同比下降19.2%，较1-2月降幅扩大9.8pct。
• 竣工面积：1-3月同比增长14.7%，较1-2月增速加快6.7pct。
• 资金来源：房地产开发资金来源累计同比下降9.0%，降幅收窄7.2pct。

3. 二手房市场表现

• 成交面积：3月15城二手房成交面积环比上升42%，同比上升123%。
• 挂牌价：一线城市挂牌出售价指数回升，二三线城市挂牌量维持高位。
• 重点城市：扬州、青岛、东莞二手房成交面积累计增幅居前，分别上升81%、294%、222%。
• 去化周期：15城累计成交面积同比上升81%，部分城市挂牌出售量指数明显回升。

4. 土地市场表现

• 成交面积：3月百城住宅用地成交面积同比下降32.7%，累计同比下降25.2%。
• 分线情况：
  • 一线城市：3月同比上升350.2%，累计同比下降19.2%。
  • 二线城市：3月同比下降34.7%，累计同比下降34.2%。
  • 三线城市：3月同比下降37.4%，累计同比下降20.1%。
• 成交总价：3月百城住宅用地成交总价同比下降26.8%，累计同比下降17.7%。
• 溢价率：3月百城住宅用地成交溢价率环比上升，一线、二线、三线城市溢价率分别上升5.6%、7.2%、8.0%。

投资建议

• 销售企稳：需求端发力有望带动销售全面企稳，维持“强于大市”评级。
• 开发投资回升：随着销售恢复和融资渠道放宽，开发投资有望逐步回升。
• 房企竞争优势：资源禀赋好、在重点城市有布局的房企更具竞争优势。
• 政策支持：地方政策持续发力，有助于推动行业整体回暖。

风险提示

• 销售复苏不及预期：若后续销售未全面回暖，可能影响资金面改善。
• 融资环境恶化：若融资渠道未进一步放宽，房企流动性压力可能加剧。
• 土地市场波动：土地成交面积和总价持续下滑，可能影响开发投资回升速度。
• 政策不确定性：地方政策调整可能对市场产生不同影响，需关注政策执行力度。