20181019-长城证券-国家统计局9月房地产行业数据点评_销售转冷_投资放缓_资金面改善_8页_1mb

房地产行业分析报告总结（2018年10月19日）

核心内容

本报告分析了2018年9月房地产行业数据，指出行业整体呈现销售放缓、投资增速收窄、资金面改善的趋势，并对地产板块的投资建议进行了阐述。

主要观点

1. 销售市场：全面转冷，增速回落

• 全国商品房销售面积及销售额：前9月同比分别增长2.9%和13.3%，增速较前8月分别收窄1.1pct和1.2pct。
• 9月销售数据：销售面积同比下降3.6%，是自2018年5月以来首次转负，且低于2016和2017年同期水平。
• 区域表现：
  • 东部地区：销售面积及销售额累计同比分别为-4.3%和6.0%，5月以来首次转冷。
  • 中部地区：销售面积及销售额累计同比分别为10.2%和22.7%，保持增长。
  • 西部地区：销售面积及销售额累计同比分别为8.9%和26.6%，增长势头有所放缓。
  • 东北地区：销售面积降幅扩大至-3.5%，销售额增长9.7%。
• 业态表现：
  • 住宅销售：前9月销售面积同比增长3.3%，增速收窄0.8pct。
  • 商业及办公楼：销售面积累计同比下降1.1%和9.3%，降幅扩大2.9pct和3.0pct。
• 未来展望：在政策偏紧的背景下，预计销售市场仍将面临回落压力，但整体将维持平稳。

2. 土地市场：趋稳，增速放缓

• 土地购置面积及成交价款：前9月同比分别增长15.7%和22.7%，较前8月分别上升0.1pct和下降1.0pct。
• 单月表现：土地购置面积同比升幅由上月的44.7%降至16.4%，主要受去年同期高基数及销售回落影响。
• 新开工与竣工：
  • 新开工：前9月累计同比增长16.4%，单月同比增速大幅回落。
  • 竣工：前9月累计同比下降11.4%，单月同比降幅收窄。
  • 施工面积：前9月累计同比增长3.9%，升幅扩大0.3pct。
• 未来展望：随着销售与土地市场趋冷，新开工增速或将下行，但年末补库存动力可能支撑其表现。地产投资增速预计将继续放缓。

3. 资金面：持续改善，国内贷款好转

• 房企到位开发资金：前9月累计同比增长7.8%，较前8月扩大0.9pct，连续3个月改善。
• 资金来源：
  • 国内贷款：降幅收窄至5.1%，持续3个月改善。
  • 自筹资金：同比增长11.4%，升幅扩大0.2pct。
  • 预收款：同比增长16.3%，升幅扩大1.2pct。
  • 个人按揭贷款：降幅扩大至1.2%。
• 单月表现：个人按揭贷款同比转负，国内贷款持续改善，自筹资金同比稍有回落。
• 未来展望：资金面积极因素持续累积，整体改善趋势明显。

4. 投资建议

• 推荐标的：建议积极关注高股息、低估值的龙头公司，包括万科、保利及新城。
• 板块表现：地产板块估值水平创历史新低，相对A股折价幅度创历史新高。
• 支撑因素：
  1. 板块估值处于历史低位，重点公司股息率超过4%；
  2. 前9月龙头销售保持高增速；
  3. 资金面积极因素不断累积；
  4. 行业数据缓慢下行减轻了政策进一步收紧的压力。
• 风险提示：调控政策及信贷政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房产税出台超出预期。

关键信息

• 投资评级：推荐（维持）
• 分析师：陈智旭，联系方式：021-31829691，邮箱：chenzhixu@cgws.com
• 数据来源：国家统计局、wind、央行、长城证券研究所
• 图表目录：包含14张图表，展示销售、土地、新开工、竣工、施工面积、投资、资金面等数据趋势。
• 研究机构：长城证券研究所，提供多地区办公地址及联系方式。

总结

2018年9月房地产行业整体表现疲软，销售市场由正转负，投资增速持续收窄，但资金面有所改善。各区域销售情况分化明显，东部市场表现最弱，中西部增长稳定。土地市场增速放缓，新开工面积增长但单月增速回落。资金面方面，国内贷款持续改善，自筹资金与预收款增长，但个人按揭贷款转负。在估值低位及政策压力缓解的背景下，建议关注高股息、低估值的龙头企业。风险提示包括政策调控、信贷变化及宏观经济不确定性。