20230106-国金证券-固收点评分析报告_如何看待首套房贷款利率动态调整常态化__5页_560kb

固收点评分析报告总结

核心内容概述

本报告分析了首套房贷款利率政策动态调整机制的实施背景、影响范围及政策效果，重点探讨了该政策对房地产市场和债券市场的影响。

主要观点

1. 政策背景与实施机制

• 2023年1月5日，人民银行与银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》，允许符合条件的城市阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率政策下限。
• 该政策是2022年9月底央行和银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策的常态化延续。
• 政策适用条件为：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。

2. 合格城市范围扩大

• 2022年第四季度，70个大中城市中，有38个城市符合条件，较9月底的23个城市增加了15个。
• 新增城市包括太原、沈阳、郑州、福州、厦门等，退出城市包括贵阳、昆明、包头等。

3. 政策实施效果

• 在23个符合条件的城市中，至少有19个城市下调了首套房贷款利率，下调幅度普遍在15-30个基点之间。
• 一些城市如石家庄、兰州、秦皇岛、温州和泉州下调幅度较大，达到30个基点。
• 部分城市如昆明、泉州、泸州和大理在政策实施后，新建商品住宅价格止跌回升，表明政策效果有所显现。
• 但多数城市房价仍处于下跌趋势，政策改善力度有限。

4. 市场反应与后续预期

• 截至2022年11月末，全国首套住房平均商贷利率为4.17%，接近4.1%的利率下限。
• 尽管政策不断优化，但全国商品房销售面积同比下滑32.5%，市场情绪仍较为低迷。
• 若基本面恢复不及预期，房贷利率下限可能进一步下调，MLF/LPR利率或再度调降，成为市场关注的主线。
• 未来或有更多需求侧宽松政策出台，如一线城市限购限贷放松、首二套房首付调降等，可能对债市造成压力。

关键信息

• 政策目标：支持首套房购买，抑制投机炒房，稳定房地产市场。
• 政策范围：70个大中城市中，38个城市符合条件，且部分城市为新增。
• 利率调整幅度：多数城市下调幅度在15-30个基点之间。
• 销售数据表现：部分城市销售面积同比改善，但多数城市仍面临销售压力。
• 市场情绪：整体低迷，政策效果尚未完全显现。
• 风险提示：地产销售恢复不及预期、房企债务违约超预期。

图表摘要

• 图表1：展示了70个大中城市中有38个城市符合调降条件。
• 图表2：显示了23个符合条件的城市四季度利率调整及销售情况。
• 图表3：全国首套平均房贷利率已接近利率下限。
• 图表4：全国商品房销售增速仍为负。
• 图表5：主要城市房价下跌数量处于高位。

结论

首套房贷款利率动态调整机制的实施，旨在通过降低购房成本，刺激市场需求，稳定房地产市场。尽管部分城市政策效果显现，但整体市场仍面临较大压力。未来，随着政策的进一步落实和可能的更多宽松措施，房地产市场或将迎来一定改善，但对债券市场的影响仍需密切关注。