20210830-中泰证券-万科A-000002.SZ-利润率下行拖累业绩_多元业务持续发力_3页_538kb

万科A（000002.SZ）投资分析总结

核心内容概览

万科A（000002.SZ）作为中国房地产行业的龙头企业，其2021年半年报及盈利预测显示公司整体经营状况稳健，尽管面临利润率下行压力，但多元业务持续增长，财务结构保持健康，投资价值仍具吸引力。分析师陈立维持“买入”评级，认为公司未来业绩具备增长潜力。

主要观点

1. 盈利状况

• 营业收入：2021年上半年实现1671亿元，同比增长14%，预计2021-2023年复合增长14.94%。
• 净利润：归属母公司净利润为111亿元，同比下降11.7%，主要受结算利润率下降影响，但预计2021-2023年归属母公司净利润将分别达到444.5亿、480.5亿及551.35亿元。
• 每股收益：预计2021-2023年EPS分别为3.82元、4.13元及4.74元。
• 净利率：维持在14.15%至14.10%之间，表现稳定。

2. 利润率下行影响

• 结算利润率：2021年上半年结算毛利率下降至23%，同比减少8个百分点，主要由地价成本上涨导致。
• 净利润率：上半年归母净利润率为6.6%，同比下降1.9个百分点。

关键信息

3. 销售表现

• 销售面积与金额：2021年上半年实现合同销售面积2192万m²，同比增长6%；销售金额3544亿元，同比增长11%；销售均价16171元/m²，同比增长5%。
• 区域贡献：南方区域销售贡献显著，上半年销售金额722亿元，同比增长47%，占销售总额的20.4%。

4. 拿地策略

• 新增土储：上半年新增项目95个，总建筑面积1506万m²，同比增长54%。
• 拿地力度：拿地面积占当期销售比例达69%，同比增加22个百分点。
• 拿地质量：新增土储平均楼面价7480元/m²，同比增长17%，占销售均价的46%。
• 已售未结项目：已售未结合同金额达7819亿元，同比增长12%。

5. 多元业务增长

• 物业服务（万物云）：上半年收入104亿元，同比增长33.3%。
• 长租公寓（泊寓）：上半年新增开业0.6万间，累计开业14.8万间，规模居行业首位。
• 商业地产：上半年累计开业商业建筑面积988.8万m²，同比增长18.3%；营业收入36亿元，同比增长19%。
• 物流地产：上半年营业收入13.4亿元，同比增长64%。

6. 财务结构稳健

• 净负债率：2021年6月末为20%，同比下降7个百分点。
• 有息债务：2687亿元，同比下降8%。
• 货币资金：1952亿元，同比增长0.5%，远高于短期债务及一年内到期负债规模。
• 资产负债率：2021年6月末为79.17%，持续优化。

投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 理由：
  • 短期结算业绩受行业利润率下行影响，但合同销售及已售未结项目持续增长，未来业绩释放稳健。
  • 随着行业集中度提升，公司在第二、三轮集中供地中有望获取新增增长机会。
  • 预计2021-2023年EPS分别为3.82元、4.13元及4.74元，当前PE为5.08倍、4.7倍及4.1倍，估值合理。

风险提示

• 政策风险：调控政策收紧可能影响房地产市场。
• 市场风险：双集中出让规则变更可能影响公司拿地策略。
• 数据风险：引用数据可能存在滞后或不及时的问题。

估值指标

投资评级说明

• 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上。
• 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间。
• 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间。
• 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上。

附注

• 报告基于公开资料及实地调研，结论反映分析师独立判断，不构成任何投资建议。
• 投资者需自行关注报告更新，注意市场风险。