20221202-浙商证券-2023年房地产行业展望_稳中求进_分化加剧_51页_3mb

2023年房地产行业展望总结

核心内容概览

2023年房地产行业整体呈现“稳中求进，分化加剧”的趋势。分析师杨凡认为，行业评级为“看好”，但市场修复将不均衡，主要体现在销售、土拍、新开工和竣工等环节的分化。在政策利好和行业基本面企稳的背景下，房企分化将更加显著，优质央国企和部分财务稳健的民企将更受益。

主要观点

• 销售市场：2023年销售面积预计保持分化，中性假设下销售面积同比+3%，销售均价同比+1%，销售金额同比+4%。核心一二线城市有望率先回暖，三四线城市销售疲软。
• 土地市场：土地成交价款预计同比+3.9%。受低基数影响，土地购置面积增速在2023年H1可能为0%，H2缓慢增长。土地市场修复滞后于销售市场，预计2023H2伴随销售修复而好转。
• 开发投资完成额：中性假设下，房地产开发投资完成额全年同比-6.1%，降幅较2022年收窄。受销售修复缓慢和房企资金紧张影响，新开工面积仍会下滑。
• 竣工面积：预计2023年竣工面积增速由负转正，受低基数影响，可能呈现两位数增长。房企优先保障交付，而非补充土储。
• 行业策略：建议关注高信用龙头和区域小而美的房企，如A股的保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团及H股的中国海外发展、华润置地、绿城中国。同时，重视贝壳、碧桂园服务、旭辉永升服务等二手房和物业板块的机会。

关键信息

1. 需求修复展望

• 2023年需求端政策保持宽松，核心一二线城市率先回暖。
• “保交楼”政策稳步推进，购房信心逐步恢复。
• 销售修复带动新开工修复，但因产能受限，修复有限。

2. 土拍修复展望

• 土地成交面积和价款大幅下滑，2022年1-10月同比-53.0%和-46.9%。
• 2023年土拍修复滞后于销售修复，H1增速可能为0%，H2缓慢增长。
• 土拍修复主要受销售修复影响，政策支持和融资改善将推动土地市场回暖。

3. 新开工面积预测

• 新开工面积受资金情况、在手土储、开工意愿及可售库存影响。
• 2023年新开工面积预计9.3亿平，同比-15%。
• 土地购置面积和新开工面积长期拟合度较高，土地成交面积的下降对新开工有较强拖累。

4. 竣工面积预测

• 竣工面积增速由负转正，受低基数影响，可能增长10%以上。
• 2022年部分城市停工事件影响了竣工进度，2023年随着资金到位和政策支持，竣工有望加速。

5. 开发投资完成额预测

• 中性假设下，全年开发投资完成额同比-6.1%，降幅较2022年收窄。
• 土地购置费增速继续下探，施工面积受新开工拖累保持下降，全年同比-3.6%。

投资建议

• 开发板块：优选高信用龙头和区域小而美房企。
• 二手房市场：重视贝壳等二手房行业龙头的爆发机会。
• 物业公司：关注物业板块独立行情，重点推荐碧桂园服务、旭辉永升服务、中海物业、保利物业、万物云等。

风险提示

• 行业风险仍未完全出清，需持续跟踪：
  1. 全国新增疫情病例变化及各地疫情管控调整。
  2. 房地产开发到位资金中国内贷款同比增速是否有好转。
  3. 11月与银行签订战略合作协议的房企后续融资进展。

土地市场展望

• 2022年土地成交面积和价款大幅下滑，房企拿地意愿弱。
• 2023年土地市场修复依赖销售修复，预计H1土地成交面积增速为0%，H2个位数正增长。
• 土拍热度受政策支持和融资改善影响，预计2023年H2出现好转。

新开工面积预测

• 新开工面积受资金、土储和销售影响，2023年H1仍受限，H2有望小幅增长。
• 2022年H2土地成交面积将成为2023年新开工面积的重要基数。

销售面积和金额预测

• 销售面积和金额预计分化，一线城市表现较好，三四线城市恢复缓慢。
• 2023年销售面积预计全年同比+4%，销售均价+1%，销售金额+4%。
• 三种情景预测：乐观情形下销售面积+6%，销售均价+3%，销售金额+8%；中性情形下销售面积+4%，销售均价+1%，销售金额+6%；悲观情形下销售面积+2%，销售均价不变，销售金额+2%。

城市分化情况

• 一线城市销售韧性强，预计全年销售面积同比+4%。
• 二线城市销售面积涨幅小于一线城市，受“停工断贷”影响较大。
• 三四线城市销售面积涨幅最低，受房价下跌和疫情反复影响严重。

政策与融资环境

• 2022年11月多部门出台政策支持房企融资，包括“第二支箭”和“第三支箭”。
• 央行、银保监会推出“金融16条”，支持房企融资。
• 2023年房企债务到期高峰在Q1，H2融资环境改善，拿地意愿回升。

房企资金来源

• 销售回款、净融资、股东自筹资金是房企拿地的主要来源。
• 预售资金监管严格，但部分城市允许保函置换监管资金。

风险因素

• 疫情反复影响居民收入和购房意愿。
• 个别房企仍面临债务压力，可能影响整体市场修复。
• 土拍利润率低，影响房企拿地积极性。

结论

2023年房地产行业将进入修复阶段，但分化趋势显著。政策支持和融资改善将推动市场回暖，但销售和土地市场修复仍需时间。投资应关注优质房企和物业板块，同时警惕行业风险。