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九龍倉置業（1997HK）個股分析總結

核心內容

九龍倉置業（1997HK）是九龍倉集團分拆上市的零售及物業投資公司，主要在香港營運海港城及時代廣場兩個大型商場，以及經營酒店和寫字樓業務。截至2018年6月底，公司純利達101.79億港元，核心盈利為50.22億港元，中期息為每股1.05港元。公司市值約1490.79億港元，發行股數為30.362億股。

主要觀點

1. 业务表现

• 收入增长：上半年營業額下跌14.6%至81.54億港元，但純利大幅增長1.08倍至101.79億港元，主要受益於投資物業市值重估的一次性收益52億港元。
• 零售销售增长：海港城零售銷售增長36.1%至186億港元，創歷史新高，佔全港零售銷售總額約7.5%。
• 租金收入：海港城商場續租租金持續提升，平均租金上升14%至每平方呎487港元，帶動盈利增長15%至33.78億港元。
• 時代廣場：進行大型租戶重組，導致租金無法收取，但上半年收入微升1%至14.3億港元，盈利維持在12.83億港元。

2. 物業管理

• 寫字樓收入：港威豪庭部分改建為寫字樓，創造36萬平方呎空間，預計2019年年中前完成，為業務增長提供動力。
• 出租率：海港城寫字樓出租率達98%，時代廣場寫字樓出租率維持在99%。
• 租戶銷售額：時代廣場租戶銷售額增長22%，顯示商場增值計劃成效。

3. 市場因素

• 港元疲弱：上半年零售業表現良好，主要受益於港元相對疲弱。
• 中美貿易戰：可能影響內地旅客來港消費意慾，為潛在風險。
• 基建利好：高鐵香港段及港珠澳大橋開通，有助吸引大灣區短途旅客，可望抵銷負面影響。

4. 估值與預測

• 盈利預測：彭博預期2018、2019及2020年每股盈利分別為3.530、3.262及3.410港元。
• 目標價：給予12個月目標價55.0港元，相當於今年預測市賬率0.78倍。
• 評級：評級為「中性偏好」。

关键信息

股價與表現

• 當前股價：48.75港元
• 12個月目標價：55.00港元
• 潛在升幅：12.8%
• 1個月股價表現：-3.4%
• 3個月股價表現：-11.9%
• 相對恒生指數表現：1.0%（1個月）、-1.3%（3個月）

財務指標

• 市盈率：8.7倍
• 市賬率：0.7倍
• 股息收益率：1.9%
• 14天RSI：39.0
• 股息率：4.19厘

營運比率

• 股東權益回報率：2015年6.7%、2016年5.00%、2017年8.3%
• 資本運用回報率：2015年5.5%、2016年4.1%、2017年7.2%
• 總資產回報率：2015年5.2%、2016年3.7%、2017年6.3%
• 流動比率：2015年1.1倍、2016年0.3倍、2017年0.1倍
• 速動比率：2015年0.9倍、2016年0.3倍、2017年0.1倍
• 應收賬款周轉天數：2015年8.1天、2016年6.2天、2017年5.1天
• 存貨周轉天數：2015年199.2天、2016年169.1天、2017年12.7天
• 應付賬款周轉天數：2015年10.6天、2016年13.3天、2017年10.6天
• 營運資金周轉天數：2015年196.7天、2016年162.1天、2017年7.2天

同業比較

• 預測市盈率：15.50（九龍倉置業） vs 17.75（太古地產） vs 15.41（希慎興業）
• 預測市帳率：0.70（九龍倉置業） vs 0.59（太古地產） vs 0.54（希慎興業）
• 股價/現金流：15.04（九龍倉置業） vs 21.61（太古地產） vs 12.83（希慎興業）
• EBITDA增長率：-16.65%（九龍倉置業） vs 5.26%（太古地產） vs 8.77%（希慎興業）
• 純利增長率：1.22%（九龍倉置業） vs 14.31%（太古地產） vs 8.55%（希慎興業）
• 預測股息率：4.19厘（九龍倉置業） vs 3.02厘（太古地產） vs 3.82厘（希慎興業）

結論

九龍倉置業作為全球第三大以零售業務為主的上市收租企業，在分拆上市後表現優異，尤其在零售銷售和租金收入方面有顯著增長。然而，營業額下跌和中美貿易戰等風險因素仍需關注。公司未來增長動力來自於寫字樓改建及大灣區旅客的增加，其估值相對合理，評級為「中性偏好」。