20210807-兴证国际证券-九龙仓置业-01997.HK-H1业绩依然承压_等待通关政策落地_6页_1mb

九龙仓置业（01997.HK）研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了九龙仓置业在2021年上半年的财务表现及业务状况，指出其业绩仍受香港疫情反复及通关政策推迟的影响，整体承压。报告强调，公司未来业绩恢复的关键在于通关政策的落实及疫情的缓解。

主要观点

• 业绩承压：2021H1，九龙仓置业实现营业收入75亿港元，同比增长10.5%；但核心净利润同比下降15%，主要受经营成本上升及销售费用增加影响。
• 收入结构：公司收入主要由投资物业（73%）、发展物业（19%）、酒店及其他（5%、3%）组成。其中，投资物业收入同比下降10%，发展物业收入增长显著（363%），酒店及其他收入也有一定增长（34%、102%）。
• 毛利率与净利率下滑：公司毛利率为69.8%，同比下降9.6个百分点；核心净利率为43.7%，同比下降13.0个百分点。
• 派息情况：2021H1每股派息为67港仙，同比下降14%，但派息比例保持稳定，占核心盈利的62%。
• 估值水平：当前股价对应2020年PE为16X，股息收益率为4.5%。

关键信息

财务状况

• 净负债率：2021H1净负债率为23.8%，较2020A下降1个百分点。
• 账面现金：公司账面现金为29亿港元，总有息负债为534亿港元，净负债为504亿港元。
• 经营状况：公司各物业组合均受到疫情冲击，但出租率总体保持较高水平。

各物业组合表现

• 海港城：

  • 总营业收入为40亿港元，同比下降11%，占总收入的53%。
  • 营业利润为30亿港元，同比下降17%，占总营业利润的67%。
  • 收入按业态划分：零售（63%）、写字楼（30%）、酒店及会所（8%）。
  • 零售出租率保持在90%以上，写字楼出租率下降至82%，酒店入住率有所改善但仍处于较低水平（36%）。

• 时代广场：

  • 收入同比下降8%，零售收入下降13%，写字楼收入持平。
  • 零售出租率为92%，写字楼出租率为88%。

• 荷里活广场：

  • 收入同比下降10%，出租率维持在96%。

• 中环组合：

  • 收入微降3%，租户结构优质，出租率保持较高水平。

• 新加坡组合：

  • 会德丰广场出租率为94%，Scotts Square商场出租率为86%，均保持稳定。

行业估值对比

| 代码 | 公司名称 | 股价（港元） | 市值（亿港元） | 2020A EPS | 2021E EPS | 2022E EPS | 2020A PE | 2021E PE | 2022E PE | 2020A PB | 2021E 息率 | 2020A ROE |
|------------|----------------|-------------|----------------|-----------|-----------|-----------|----------|----------|----------|----------|----------|-----------|-----------|
| 00101.HK | 恒隆地产 | 21.05 | 947 | 0.79 | 1.11 | 1.26 | 22.6 | 16.1 | 14.2 | 0.7 | 3.6 | -1.9 |
| 00017.HK | 新世界发展 | 37.10 | 943 | 0.43 | 3.11 | 3.24 | 73.3 | 10.1 | 9.7 | 0.4 | 4.4 | 0.5 |
| 01997.HK | 九龙仓置业 | 38.35 | 1164 | 2.09 | 2.70 | 2.83 | 15.6 | 12.1 | 11.5 | 0.6 | 3.8 | -3.7 |
| 00016.HK | 新鸿基地产 | 111.40 | 3228 | 8.12 | 10.67 | 11.31 | 11.7 | 8.9 | 8.4 | 0.6 | 4.4 | 4.1 |
| 01918.HK | 融创中国 | 20.55 | 961 | 6.64 | 7.38 | 8.16 | 2.6 | 2.4 | 2.1 | 0.6 | 8.0 | 34.2 |
| 01966.HK | 中骏集团 | 2.82 | 119 | 0.91 | 1.02 | 1.24 | 2.6 | 2.3 | 1.9 | 0.5 | 10.3 | 19.7 |
| 02007.HK | 碧桂园 | 7.81 | 1722 | 1.50 | 1.74 | 1.98 | 4.4 | 3.8 | 3.3 | 0.8 | 6.9 | 21.4 |
| 03383.HK | 雅居乐集团 | 8.59 | 336 | 2.44 | 2.41 | 2.77 | 3.0 | 3.0 | 2.6 | 0.6 | 12.8 | 19.9 |
| 03380.HK | 龙光集团 | 8.31 | 459 | 2.19 | 2.56 | 2.97 | 3.2 | 2.8 | 2.4 | 0.9 | 12.2 | 34.0 |
| 03301.HK | 绿城中国 | 8.68 | 217 | 1.05 | 1.25 | 1.47 | 7.0 | 5.9 | 5.0 | 0.6 | 4.8 | 12.7 |
| 03990.HK | 美的置业 | 13.74 | 170 | 3.52 | 4.19 | 4.83 | 3.3 | 2.8 | 2.4 | 0.7 | 11.6 | 20.7 |
| 06158.HK | 正荣地产 | 4.52 | 197 | 0.61 | 0.67 | 0.75 | 6.3 | 5.7 | 5.1 | 0.8 | 3.3 | 14.7 |
| 平均 | - | - | - | - | - | - | 4.5 | 3.6 | 3.1 | 0.7 | 9.4 | 19.0 |

风险提示

• 香港经济增速不及预期
• 香港旅游购物人数不及预期
• 出租率不及预期

总结

九龙仓置业在2021年上半年业绩承压，主要由于香港疫情反复及通关政策推迟，导致零售收入下滑。尽管发展物业和酒店及其他收入有所增长，但整体核心净利润仍下降15%。公司财务状况保持稳定，净负债率下降，账面现金充足。未来业绩恢复的关键在于通关政策的落实及疫情的缓解。当前股价对应2020年PE为16X，股息收益率为4.5%。公司各物业组合出租率总体保持较高水平，但需关注疫情对业务的影响。