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大雪压青松，修复终有时：2022年下半年房地产行业投资策略报告总结

核心内容

房地产行业在我国经济中具有重要地位，是“稳增长”的关键领域。其对GDP、金融系统及财政收入均产生深远影响。当前行业处于供给收缩与需求观望状态，但政策宽松力度持续加码，预计下半年将逐步推动销售回暖与供给修复。

主要观点

• 政策导向：政策持续宽松，以“房住不炒”为前提，因城施策支持刚需与改善性住房需求，力度逐渐向高能级城市扩散。
• 行业地位：房地产产业链增加值占GDP的比重为20.56%，房地产贷款余额占金融系统贷款的26.48%，居民中长期贷款占新增信贷的30.5%，土地出让收入占政府性基金的88.8%，房地产相关税收占公共财政收入的10.3%。
• 中长期需求：中长期年均住房需求约为11.04亿平方米，由改善性需求、刚性需求、住房更新需求及城镇化加深驱动。
• 供需现状：需求端因疫情和经济下行导致购房者观望，供给端因房企资金压力导致投资意愿下降，土地市场成交规模持续下滑。
• 修复预期：随着疫情缓解和政策支持，销售端有望修复，但恢复速度可能较慢，全年销售下滑幅度预计收窄至10%左右。
• 竞争格局：行业加速出清，优质房企有望提升市场份额，享受α效应，特别是具有融资优势、深耕高能级城市和高质量运营基础的房企。
• 融资支持：融资端政策持续托底，包括并购贷、信用保护工具等，支持房企融资和项目收购，推动行业良性循环。

关键信息

政策分析

• 支持合理住房需求：2022年以来，全国147个城市出台楼市放松政策，包括限购、限贷、限售、首付比例等。
• 因城施策：政策逐渐由低能级城市向高能级城市扩散，支持刚需和改善性住房需求，推动市场平稳健康发展。
• 保障性住房建设：推进保障性租赁住房建设，支持房地产市场向“租购并举”转型，REITs试点加速。
• 融资工具创新：支持房企发行信用债、并购贷等，如龙湖、碧桂园、美的置业等成功应用信用保护工具发债。

行业地位

• 经济贡献：房地产产业链增加值占GDP的20.56%，是重要的经济支柱。
• 金融信用扩张：房地产贷款余额占金融系统贷款的26.48%，居民中长期贷款占新增信贷的30.5%。
• 财政收入支撑：房地产相关税收占公共财政收入的10.3%，土地出让收入占政府性基金的88.8%。

需求支撑

• 改善性需求：人均住房面积提升，预计到2030年接近36平方米。
• 人口增长：人口自然增长率恢复至0.895‰，支持住房需求。
• 住房更新：1990年前建设的房屋占比达17.6%，年更新比例为0.88%。
• 城镇化：城镇化率预计从64.72%提升至70%，支撑住房需求。

供给收缩

• 土地市场低迷：全国100城住宅用地推出与成交规模持续下降，溢价率处于低位。
• 融资压力：房企信用债到期规模较大，境内债和境外债均面临偿债压力。
• 销售下滑：2022年1-4月销售面积和销售金额同比分别下滑20.9%和29.5%。

修复路径

• 需求端改善：房贷利率下调，提升房产配置价值，改善购房者情绪。
• 供给端修复：融资政策托底，推动房企推盘，改善市场信心。
• 政策效果显现：随着疫情缓解和政策持续，销售端有望逐步修复，但速度较慢。

行业出清

• 风险出清：出险房企收缩规模，为优质房企腾挪空间。
• α效应：优质房企在融资、运营和城市布局上具备优势，有望享受α效应。
• 融资支持：支持房企融资，包括并购贷款、信用保护工具等，促进市场平稳。

投资建议

• 关注领域：（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的高信用优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。
• 市场表现：房地产行业相对沪深300指数表现偏弱，但政策仍是主要驱动因素。

风险因素

• 基本面持续下行：房地产行业基本面未明显改善。
• 政策放松不及预期：政策力度可能不足以推动市场复苏。
• 信用风险超预期：房企信用风险可能进一步扩大。

图表摘要

• 图表1：中央层面房地产政策变化
• 图表2：房地产行业政策放松的城市及相关政策
• 图表3：我国住房供给体系架构
• 图表4：保障性租赁住房计划建设规模
• 图表5-7：房地产产业链、贷款余额、税收占比等
• 图表8-10：居民杠杆率、收入增速、失业率等
• 图表11-13：住房需求测算、房龄结构等
• 图表14-17：房地产销售、库存、投资、政策工具等
• 图表18-25：房企信用债、境内债、境外债等
• 图表26-30：融资工具、房贷利率、去化周期等
• 图表31-36：政策支持、信用保护工具、房企表现等

总结

房地产行业在2022年下半年面临供给收缩与需求观望的双重压力，但政策宽松力度持续，有望推动行业逐步修复。优质房企在融资、运营和城市布局上具备优势，有望享受α效应。中长期需求仍具支撑，政策与市场环境将共同推动行业复苏，但需关注基本面恢复情况及政策执行效果。