供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会-同策研究院_72页_3mb

中国房地产市场在2024年面临重大供求关系调整，主要体现在人口结构、增量市场饱和和存量住房过剩三大背景下。人口红利见顶导致出生人口连续下降，2023年出现死亡人口超过出生人口的“死亡交叉”，同时城镇化进程放缓，一线城市人口基数接近饱和，新增住房需求动力减弱。至2023年，全国存量住房达55亿套，户均住房套数接近11套，叠加2014-2023年期间新增土地库存66亿平米，住房市场进入总量过剩阶段。

2023年楼市受政策调整影响显著：调控从“层层加码”转为“层层减码”，一线城市限购、限贷逐步放宽，(core城市取消限售政策，购房者门槛降低，但政策效果持续性不足。土地市场供需双缩，全国住宅用地供应同比减少195亿平米，成交面积同比下滑274亿平米，楼面价持续走低。房企融资趋紧，2023年TOP50房企中央国企拿地金额占比达80%，民企占比下降至28%。一线城市如北京、上海、广州销售面积同比萎靡，但深圳因政策刺激短暂回升；二线城市如苏州、南京供应与成交双降，成交量价同步承压；三四线城市更早进入下行周期，受库存积压及需求萎缩影响，价格跌幅扩大。

2024-2025年市场将深度去库存，新房市场面临持续下行压力，预计全年销量降至848-890亿平米，同期二手房成交占比显著超越新房。政策端将聚焦“三道红线”调整、保障性住房建设及城中村改造，短期以需求端放松为主，中期推进“三大工程”抑制风险，长期优化住房双轨制与市场模式。一线城市作为政策风向标，新房引领市场，但二手房因价格调整更具性价比，100平以下刚需户型占比超过新房。

投资机会呈现结构性分化：核心城市具备更强抗压能力，如北京、上海、深圳、广州等，政策支持力度预计持续加码；存量资产运营成为关注焦点，包括保障性住房、城中村改造项目及多元化物业，如物流仓储、产业地产、租赁住宅等。存量类资产投资规模达12万亿，其中高标仓、医疗健康物业受外资青睐。 REITs退出机制为租赁住宅提供新型投资通道，一线城市核心商圈商业物业具备稳定价值。需警惕非核心城市低效资产，如写字楼、商铺等因需求不足导致空置率上升。

总体预测，未来五年房地产市场将向存量主导转型，新房占比持续下滑，二手房与租赁市场替代效应增强，政策导向聚焦风险化解与供需结构性优化，建议围绕核心城市和高效运营资产布局。