供求关系发生重大变化背景下的2024年楼市趋势和机会-同策研究院-2024-72页_2mb

2024年楼市趋势与机会总结

Part1 供关系重大变化背景

• 人口与城镇化：中国人口总量减少，出生人口连续下降，老龄化加剧；城镇化率接近或超过80%，进入存量主导阶段。
• 住房存量过剩：城镇住宅总量近55亿套，户均住房超11套；2014年起出现土地性质过剩。
• 需求结构变化：首次置业需求减少，改善需求增加；三四线城市需求有限。

Part2 2023年楼市影响

• 政策转向：2023年启动政策放松周期，核心方向是从“层层加码”转为“层层减码”。
• 市场表现：新房成交仅948亿平米，同比大跌51%；三四线城市降幅更大。
• 企业结构变化：TOP品牌房企市占率下降，央国企市占率提升至70%+。

Part3 2024年趋势与机会

• 总体判断：楼市处于去库存阶段，实际需求预期为75-79亿平米，二手房将在未来5年内超越新房市场。
• 政策趋势：短期减码为主，中期将推动三大工程（保障房、平急两用设施、城中村改造），长期构建双轨制住房。
• 城市机会：重点推荐北京、上海、广州、成都、深圳、杭州、南京、西安等核心城市。
• 存量投资方向：
  • 可投资性房地产规模达12万亿；
  • 工业地产（特别是物流仓储）受外资关注；
  • 办公物业大宗交易占比提升，企业自用为主导；
  • 一线核心商场（空置率低于20%）仍是优质资产；
  • 收益率提高的仓储物流和办公物业值得关注。

📌 核心结论：

1. 中国房地产市场已进入存量主导阶段，性质过剩正在加剧。
2. 2024年新房市场困境将持续，但二手房与类REITs产品机会增加。
3. 投资重点转向核心城市中的工业地产、仓储物流、公寓整合、民生保障房等领域。
4. 政策导向将从需求侧刺激转向供给侧改革，推动行业诞生新模式。