2024-2025年上海楼市年报-或跃在渊无咎-同策研究院2025.1_60页_6mb

经济发展走势

美元周期下行或对中国经济及货币、房地产业产生显著影响，2025-2028年间美元进入实质性下行通道。中国货币政策以“宽货币紧信用”为主，化债进程抑制资产上涨压力。居民消费趋势转向强调TFP（全要素生产率），“新质生产力”的底层逻辑源于经济增长动力的改变，人力资本投入占比达到80%。房地产方面，一线城市领涨豪宅市场，凸显极化趋势。开发商改善产品品质提升市场口碑和竞争力，政府土地供给向核心区域倾斜，强化“三旧”用地整理，支持差异化发展。

房地产市场趋势

2024年政策频繁出台，增量有限。价格走势表明600万以下总价住宅收缩至二手房市场，豪宅市场量升价稳。信贷调整、限购松绑等政策改善性购房群体购买力，既有住房改善需求兑现，又为资产置换提供空间。各类客群需求分层：

• 豪宅客群：高净值人群资产配置、传承资源为需求核心，价格敏感度低、偏好核心地段；
• 置换改善客群：理性规划、考虑家庭经济结构提升置业最优策略；
• 首次置业客群：刚需主流价格区间价高，首轮置业者预算有限但要求质量提升；
• 封闭型市场客群(如临港)：多元客群构成，围绕低总价类产品竞争。

策略建议

产品方面： 大型项目紧扣高端定位打造稀缺资源，调改方向以功能模块化、圈层服务配套提升空间价值。
营销方面： 结合政策导向切入“逆转周期下行、挖掘资产价值”概念主题营销，加快销售周期；营销传播渠道整合线上线下资源，全面覆盖全客群。
政策适应方面： 关注土地供给结构、限购政策调整细则、财税支持政策演化趋势，灵活响应监管导向变化。
联系方式：
研究负责人： 陈舒 黄钰骋 乔欢
商务合作： 王丰、张吉辉
机构： 同策研究院
数据来源： Wind、Dataln