20260407-国盛证券有限责任公司-华润万象生活-01209.HK-业绩稳健增长_连续三年核心净利润100_分派_3页_780kb

华润万象生活 (01209.HK) 总结

核心内容概览

华润万象生活作为商业地产行业的领先企业，2025年实现了业绩的稳健增长。公司营业收入达到180.2亿元，同比增长5.1%；归母净利润为39.7亿元，同比增长10.3%；核心归母净利润为39.5亿元，同比增长13.7%。利润增速高于营收增速主要得益于毛利率提升，从32.9%增长至35.5%。

主要观点

业绩表现

• 营业收入：2025年为180.2亿元，同比增长5.1%。
• 归母净利润：2025年为39.7亿元，同比增长10.3%。
• 核心归母净利润：2025年为39.5亿元，同比增长13.7%。
• 利润增长原因：毛利率提升2.5个百分点至35.5%，主要由于购物中心数字化战略成效显现、运营成本下降、服务规模扩大及物业航道的成本精益管理、主动退出亏损项目、润城计划等提质增效举措。

股息政策

• 公司连续三年实现核心净利润100%分派，2025年年度宣派股息总额每股1.731元，包括每股0.509元的末期股息、0.341元的特别股息、以及中期的0.529元和0.352元股息。

业务结构

• 商业航道：

  • 营收：购物中心/写字楼/物业航道业务收入分别为47.7亿元、21.4亿元、108.5亿元，同比增长13.3%、3.5%、1.1%。
  • 购物中心零售额达到2660亿元，同比增长23.7%，在营购物中心数量增加至135个，其中54个零售额当地第一，105个当地前三。
  • NOI Margin提升至65.7%，同比提升0.6个百分点。
  • 写字楼出租率提升至77.2%，同比增长3.6个百分点。

• 物业航道：

  • 社区空间服务收入分别为71.7亿元、11.2亿元、5.2亿元，同比增长7.5%、-26.3%、-27.7%。
  • 在管建筑面积增长至2.8亿平，同比增长3.2%。
  • 客户满意度提升至92.71分，同比提升0.95分。
  • 城市空间服务营收20.4亿元，同比增长12%，在管建筑面积1.28亿平，同比增长2.3%。

关键信息

投资建议

• 维持“买入”评级，基于公司作为物管+商管的稀缺标的，具有资源壁垒和运营赋能优势。
• 预计公司2026-2028年营业收入分别为197.4亿元、213.9亿元、231.3亿元，归母净利润分别为44.3亿元、48.5亿元、52.6亿元，EPS分别为1.94元、2.13元、2.30元，对应PE分别为21.2倍、19.4倍、17.9倍。

财务状况

• 资产负债表：资产总计从2024年的28908亿元增长至2025年的29051亿元，预计未来三年将继续增长。
• 现金流量表：经营活动现金流在2025年为0，但预计2026年将显著增长至4867亿元。
• 利润表：净利润从2024年的3730亿元增长至2025年的4084亿元，预计未来三年将保持增长趋势。
• 主要财务比率：
  • 成长能力：营业收入年增长率从2024年的15.4%降至2025年的5.7%，预计2026年将回升至9.5%。
  • 获利能力：毛利率持续提升，从32.9%增长至35.5%，预计2026年将达36.2%，2028年达37.5%。
  • ROE：从22.0%提升至25.7%，预计未来三年将保持在22.3%-22.9%之间。
  • 偿债能力：资产负债率从42.2%升至46.0%，但预计未来三年将有所下降。

风险提示

• 销售不及预期：母公司华润置地住宅项目销售可能不及预期。
• 外拓进度：第三方项目外拓进度可能不达预期。
• 市场环境：商业运营及市场环境存在不确定性。

分析师声明

本报告由国盛证券研究所分析师金晶和肖依依撰写，旨在提供市场分析与投资建议，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议。投资者应自行评估并考虑其他因素。

投资评级说明

• 买入：相对同期基准指数涨幅在15%以上。
• 增持：相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间。
• 持有：相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间。
• 减持：相对同期基准指数跌幅在5%以上。

联系方式

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