> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 华润万象生活 (01209.HK) 总结 ## 核心内容概览 华润万象生活作为商业地产行业的领先企业，2025年实现了业绩的稳健增长。公司营业收入达到180.2亿元，同比增长5.1%；归母净利润为39.7亿元，同比增长10.3%；核心归母净利润为39.5亿元，同比增长13.7%。利润增速高于营收增速主要得益于毛利率提升，从32.9%增长至35.5%。 ## 主要观点 ### 业绩表现 - **营业收入**：2025年为180.2亿元，同比增长5.1%。 - **归母净利润**：2025年为39.7亿元，同比增长10.3%。 - **核心归母净利润**：2025年为39.5亿元，同比增长13.7%。 - **利润增长原因**：毛利率提升2.5个百分点至35.5%，主要由于购物中心数字化战略成效显现、运营成本下降、服务规模扩大及物业航道的成本精益管理、主动退出亏损项目、润城计划等提质增效举措。 ### 股息政策 - 公司连续三年实现核心净利润100%分派，2025年年度宣派股息总额每股1.731元，包括每股0.509元的末期股息、0.341元的特别股息、以及中期的0.529元和0.352元股息。 ### 业务结构 - **商业航道**： - 营收：购物中心/写字楼/物业航道业务收入分别为47.7亿元、21.4亿元、108.5亿元，同比增长13.3%、3.5%、1.1%。 - 购物中心零售额达到2660亿元，同比增长23.7%，在营购物中心数量增加至135个，其中54个零售额当地第一，105个当地前三。 - NOI Margin提升至65.7%，同比提升0.6个百分点。 - 写字楼出租率提升至77.2%，同比增长3.6个百分点。 - **物业航道**： - 社区空间服务收入分别为71.7亿元、11.2亿元、5.2亿元，同比增长7.5%、-26.3%、-27.7%。 - 在管建筑面积增长至2.8亿平，同比增长3.2%。 - 客户满意度提升至92.71分，同比提升0.95分。 - 城市空间服务营收20.4亿元，同比增长12%，在管建筑面积1.28亿平，同比增长2.3%。 ## 关键信息 ### 投资建议 - 维持“买入”评级，基于公司作为物管+商管的稀缺标的，具有资源壁垒和运营赋能优势。 - 预计公司2026-2028年营业收入分别为197.4亿元、213.9亿元、231.3亿元，归母净利润分别为44.3亿元、48.5亿元、52.6亿元，EPS分别为1.94元、2.13元、2.30元，对应PE分别为21.2倍、19.4倍、17.9倍。 ### 财务状况 - **资产负债表**：资产总计从2024年的28908亿元增长至2025年的29051亿元，预计未来三年将继续增长。 - **现金流量表**：经营活动现金流在2025年为0，但预计2026年将显著增长至4867亿元。 - **利润表**：净利润从2024年的3730亿元增长至2025年的4084亿元，预计未来三年将保持增长趋势。 - **主要财务比率**： - **成长能力**：营业收入年增长率从2024年的15.4%降至2025年的5.7%，预计2026年将回升至9.5%。 - **获利能力**：毛利率持续提升，从32.9%增长至35.5%，预计2026年将达36.2%，2028年达37.5%。 - **ROE**：从22.0%提升至25.7%，预计未来三年将保持在22.3%-22.9%之间。 - **偿债能力**：资产负债率从42.2%升至46.0%，但预计未来三年将有所下降。 ## 风险提示 - **销售不及预期**：母公司华润置地住宅项目销售可能不及预期。 - **外拓进度**：第三方项目外拓进度可能不达预期。 - **市场环境**：商业运营及市场环境存在不确定性。 ## 分析师声明 本报告由国盛证券研究所分析师金晶和肖依依撰写，旨在提供市场分析与投资建议，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议。投资者应自行评估并考虑其他因素。 ## 投资评级说明 - **买入**：相对同期基准指数涨幅在15%以上。 - **增持**：相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间。 - **持有**：相对同期基准指数涨幅在-5%~+5%之间。 - **减持**：相对同期基准指数跌幅在5%以上。 ## 联系方式 - **北京**：北京市东城区永定门西滨河路8号院7楼中海地产广场东塔7层，邮编100077，邮箱gsresearch@gszq.com - **南昌**：南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦，邮编330038，传真0791-86281485，邮箱gsresearch@gszq.com - **上海**：上海市浦东新区南洋泾路555号陆家嘴金融街区22栋，邮编200120，电话021-38124100，邮箱gsresearch@gszq.com - **深圳**：深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼，邮编518033，邮箱gsresearch@gszq.com