20260416-光大证券-华润万象生活-01209.HK-_光大地产_海外_华润万象生活_1209.HK_购物中心经营出色_核心净利润100_分派_3页_1mb

华润万象生活（1209.HK）总结

核心内容概览

本报告为光大证券海外研究团队发布的《购物中心经营出色，核心净利润100%分派——华润万象生活（1209.HK）跟踪报告》，发布日期为2026年4月16日。报告主要分析华润万象生活在2025年的经营表现、盈利结构、现金流状况以及未来盈利预测，同时结合关联公司华润置地的业绩，评估其整体发展态势。

主要观点

• 购物中心经营稳健：2025年公司新开业14座购物中心，全年在营135座，零售额同比增长23.7%，平均出租率97.2%，较2024年末提升0.5pct。在营购物中心租金收入达307亿元，同比增长16.9%。
• 写字楼业务稳步增长：截至2025年末，公司为27个写字楼提供商业运营服务，总建筑面积190万平方米；为233个写字楼提供物业管理服务，总建筑面积1820万平方米。2025年写字楼业务收入21.4亿元，同比增长3.5%。
• 毛利率提升显著：2025年商业板块毛利43.6亿元，同比增长15.4%，毛利率63.1%，同比提升2.9pct；物业板块毛利19.5亿元，同比增长7.0%，毛利率18.0%，同比提升1.0pct。
• 现金流优异，高分红政策稳定：2025年公司经营性现金流覆盖核心归母净利润比例达103.3%，并连续三年实现核心净利润100%分派，股东回报稳定。
• 盈利预测与估值：公司2026-2028年归母净利润预测分别为43.0/46.8/50.7亿元，对应PE分别为22/21/19倍，维持“买入”评级。

关键信息

2025年业绩表现

• 总收入：180.2亿元，同比增长5.1%（2024年数据经重列）。
• 分板块收入：
  • 商业板块：69.1亿元，同比增长10.1%。
  • 物业板块：108.5亿元，同比增长1.1%。
  • 生态圈业务：2.7亿元，同比增长72.2%。
• 毛利：64.1亿元，同比增长13.3%。
• 毛利率：35.5%，同比提升2.5pct。
• 归母净利润：39.7亿元，同比增长10.3%。
• 每股收益（EPS）：1.74元。
• 股东回报：公司宣派末期股息每股0.509元，特别股息每股0.341元，实现核心净利润100%分派。

关联公司表现

• 华润置地（1109.HK）：2026Q1合同销售金额441.2亿元，同比减少13.8%；租金收入91.6亿元，同比增长14.0%。

盈利预测与估值简表

财务状况分析

• 经营性现金流：2025年预测为5,026百万元，同比增长显著。
• 净现金流：2025年预测为-4,033百万元，显示投资活动支出较大，但整体仍保持稳定。
• 资产负债结构：2025年负债总计13,357百万元，流动负债占比提升，但整体财务状况稳健。

风险提示

• 经济环境影响：购物中心零售额与写字楼出租率可能受到宏观经济波动的影响。
• 住宅外拓不及预期：关联公司华润置地在住宅外拓方面可能面临挑战，影响整体业务增长。

总结

华润万象生活凭借其在购物中心领域的卓越运营能力，持续保持业绩增长与高分红政策，展现出较强的盈利能力和股东回报意愿。尽管其增值业务收入有所下滑，但公司通过优化业务结构、提升毛利率及强化现金流管理，实现了稳健发展。未来，公司有望在商管和物管业务上持续发力，推动整体业绩稳步提升。