> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 华润万象生活 (01209.HK) 总结 ## 核心内容 华润万象生活（01209.HK）在2025年实现了稳健的财务表现，营收和净利润均有所增长，同时保持了100%的派息率。公司整体运营效率和资产回报率持续提升，展现了良好的盈利能力和股东回报机制。 ## 主要观点 - **财务表现**： - 2025年营业收入达到180亿元，同比增长5%。 - 核心净利润为40亿元，同比增长14%。 - 核心净利率为21.9%，同比提升1.7个百分点，主要得益于毛利率的提升（35.5%，同比提升2.6个百分点）。 - **业务结构**： - 公司主营业务分为物业航道和商业航道，其中商业航道贡献了38%的收入和68%的毛利，占比进一步提升。 - 购物中心在商业航道中占比69%，毛利占比83%，毛利率达75.9%，同比提升3.3个百分点，出租率97.2%，同比提升0.5个百分点。 - **物业航道**： - 2025年物业航道收入为108亿元，同比增长1%。 - 在管面积达4.3亿平方米，合约面积4.6亿平方米，同比均增长3%。 - 社区空间业务在物业航道中占比66%、81%和86%，核心业务收入和毛利占比持续提升。 - **盈利预测与估值**： - 2025-2026年归母净利润预计分别为44.5亿元和49.4亿元，对应每股收益分别为1.95元和2.16元。 - 当前PE为22.1倍和19.9倍，维持“优于大市”评级。 ## 关键信息 ### 营收与利润 - **营业收入**：2025年为180亿元，同比增长5%。 - **核心净利润**：2025年为40亿元，同比增长14%。 - **毛利率**：2025年为35.5%，同比提升2.6个百分点。 - **核心净利率**：2025年为21.9%，同比提升1.7个百分点。 ### 业务拆分 - **商业航道**： - 收入：69亿元，同比增长10%。 - 收入占比：38%，毛利占比：68%。 - 购物中心收入：48亿元，同比增长13%；毛利占比：83%，毛利率：75.9%，同比提升3.3个百分点。 - 写字楼收入：21亿元，同比增长3%；毛利率：34.5%，同比降低0.4个百分点。 - **物业航道**： - 收入：108亿元，同比增长1%。 - 在管面积：4.3亿平方米，同比增长3%。 - 社区空间业务收入：88亿元，同比下降1%，主要受增值服务下滑影响。 - 城市空间业务收入：20亿元，同比增长12%；毛利率：13.4%，同比提升0.5个百分点。 ### 运营效率与资产回报率 - **管理及销售费用率**：7.5%，同比小幅提升0.1个百分点。 - **资产周转率**：62%，同比提升2个百分点。 - **加权ROE**：25%，同比提升3个百分点。 - **核心业务占比**：连续4年提升，社区空间核心业务收入和毛利占比分别为94%和93%。 ### 股东回报 - **派息率**：2025年连续3年保持100%，每股派息合计1.731元。 - **投资建议**：维持“优于大市”评级。 ## 风险提示 - **物业航道规模扩张速度和新项目单价不及预期**。 - **消费景气度不及预期，可能拖累购物中心经营业绩**。 - **业务经营成本上涨导致利润率水平不及预期**。 ## 财务数据概览 | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|----------|----------|----------|----------|----------| | 营业收入（亿元） | 170.43 | 180.22 | 198.35 | 214.18 | 229.06 | | 归母净利润（亿元） | 36.29 | 39.69 | 44.51 | 49.38 | 53.99 | | 每股收益（元） | 1.59 | 1.74 | 1.95 | 2.16 | 2.37 | | P/E | 27.1 | 24.8 | 22.1 | 19.9 | 18.2 | | P/B | 6.0 | 6.4 | 6.4 | 6.4 | 6.4 | | EV/EBITDA | 24 | 21 | 19 | 17 | 16 | ## 业务增长与市场表现 - **购物中心**： - 在营项目数：135个，同比增加13个。 - 管理面积：1489万平方米，同比增长13%。 - 零售额排名：54个项目排名当地第一，105个项目排名前三，占比78%。 - **写字楼**： - 在营项目出租率：77.2%，同比提升3.6个百分点。 - 管理面积：1489万平方米，同比增长13%。 ## 图表说明 - **图1-图8**：展示公司历年营业收入、核心净利润、毛利率、核心净利率、管理及销售费用率、资产周转率、加权ROE和派息率的变化趋势。 - **图9-图22**：详细展示商业航道和物业航道各业务类型的收入占比、毛利占比、毛利率及出租率等关键指标。 - **图23-图36**：进一步分析各业务类型的财务表现和市场地位。 ## 分析师信息 - **任鹤**：010-88005315，renhe@guosen.com.cn，S0980520040006 - **王粤雷**：0755-81981019，wangyuelei@guosen.com.cn，S0980520030001 - **王静**：021-60893314，wangjing20@guosen.com.cn，S0980522100002 ## 重要声明 - 本报告由国信证券股份有限公司制作，具有证券投资咨询业务资格。 - 报告摘要或节选不代表正式完整观点，一切以完整版本为准。 - 报告所载信息和建议基于公开资料，可能存在不完整或不准确之处。 - 报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者自行承担风险。