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房贷销售两旺，房价短期上行分析总结

核心内容

2023年一季度，中国房地产市场整体呈现销售和投资双旺态势，但部分城市房价上涨过快，引发调控压力。与此同时，住房信贷政策逐步趋严，土地市场有所降温，房地产行业面临结构性调整。

主要观点

1. 商品房销售需求旺盛，房价短期上行压力显著

• 一季度房地产销售面积及销售额增速较去年同期增长 63.8%，两年平均增速为 8.9%，处于较高景气度区间。
• 二、三线重点城市落户政策逐步落地，新增购房需求释放，叠加房企对现金流的重视，促销积极性上升，推动销售改善。
• 商品房去库速度加快，待售面积累积同比回降 1.6%。
• 房地产开工情况良好，一季度累计同比达到 11.2%，较2月增加 0.2个百分点。
• 3月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长 4.4%，二手住宅价格指数同比增长 3.3%，其中一线城市二手房价同比上涨 11.4%，存在“过热”问题。

2. 住房信贷政策趋严，土地市场逐步降温

• 房贷利率小幅上调，3月首套房贷和二套房贷平均利率分别上升 2bp 和 1bp，表明央行对居民购房信贷政策逐步向中性回归。
• 一季度个人按揭贷款同比增长 50%，住户部门中长期信贷同比增长 57.1%，推动房地产投资同比增长 25.6%。
• 贷款价值比（LTV）为 0.52，仍处于较高水平。
• 房企融资需求不减，但债券融资难度加大。一季度房企内地信用债发行 1950亿元，同比增长 6.8%，但3月当月发行量同比下降 23.4%。
• 房企融资增速将逐步放缓，行业信用债利差走阔至 400bp 左右，处于近年高位。
• 土地市场供给增长放缓，土地成交价款同比下降 17.3%，溢价率高位回落，地价涨幅收敛有助于控制房价上涨。

3. 建安工程运行良好，投资增速基本稳定

• 房地产建安工程有望维持高开工率，土地购置增速稳步走低。
• 房地产投资累计同比增速预计在二季度降至 15.8%，两年平均增速可能小幅升至 8.6%。
• 新建商品房房价增速约为 5%，二手房价增长约 4%，一线城市二手房价上行压力较大。

关键信息

• 销售与投资双旺：一季度房地产销售和投资均表现强劲，但存在局部过热问题。
• 信贷政策收紧：房贷利率上调，居民信贷扩张步伐放缓，房企融资环境趋紧。
• 土地市场降温：土地供给增长放缓，成交价款和溢价率下降，有助于稳定房价。
• 政策调控方向：短期政策将聚焦于抑制需求过快扩张，同时增加长期供给，解决大城市住房问题。
• 行业集中度提升：中小房企现金流问题需关注，行业集中度有望继续提高。

图表说明

• 图1：住房销售处于多年高位，需求增长较快。
• 图2：房地产投资增速（剔除基数效应）运行平稳。
• 图3：房价短期呈现上行态势，一线城市存在“过热”问题。

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