20130906-申万宏源研究_香港_-房地产行业_降低仓位控制风险_警惕地市大热房价反弹_13页_481kb

中国房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告分析了中国房地产行业的政策环境、市场表现及公司基本面情况，旨在为投资者提供决策参考。报告指出，当前房地产板块面临政策与市场双重压力，投资者应保持谨慎态度，关注政策变化和基本面动向。

主要观点

政策与市场环境矛盾

• 房地产市场在7月至8月经历了估值修复，但当前市场对于后市的看法分歧较大。
• 政策环境存在矛盾：一方面，政府对房地产政策的语气略有松动，提升了开发商和购房者的信心，导致地价和房价出现反弹迹象；另一方面，货币政策保持谨慎，开发贷和按揭贷逐步收紧。
• 不论房价的稳定是通过政策进一步收紧还是市场需求自然冷却，过程都不理想，对行业表现构成压力。

投资建议

• 报告建议投资者在政策和基本面出现明显正面催化剂之前，保持谨慎，控制仓位，等待更好的重新进入时机。
• 对于之前推荐的世茂和融创，由于近期购地步伐过快，存在利润率和负债率方面的担忧，因此调整推荐组合。
• 建议大市值公司选择中海，中型公司选择保利。

估值情况

• 房地产板块当前平均估值为40%净折价，1.1倍/0.9倍13/14年PB，7.4倍/6.1倍13/14年PE。
• 估值已修复至五年均值下方一个标准差上方，短期内向下风险大于向上催化剂。

关键信息

8月基本面回顾

• 8大城市一手房成交环比增长4%，同比跌幅从16%收窄至3%。
• 8月全国百城房价环比增幅连续第二月回升，其中10大城市环比增幅分别为1.01%、1.34%、1.49%。
• 北京环比增幅分别为1.59%、2.5%、3.22%。

中期业绩表现

• 覆盖的13家大中型开发商营业收入、核心净利、每股净利平均增速分别为45%、22%、19%。
• 平均毛利率从1H12的39%下滑至30%，但跌幅已较12年下半年有所收窄。
• 土地购买占比显著上升，达到1H13销售额的32%，高于2012年的20%，导致负债率上升。

公司间分化

• 利润率：
  • 合景、保利、龙湖和世茂利润率略超预期，但龙湖预计下半年毛利率将进一步走低。
  • 华润、融创和恒盛毛利率低于预期，但后两者预计下半年会有显著复苏。
• 负债率：
  • 富力和恒盛因购地加速或销售乏力导致中期负债率高于预期。
  • 融创、世茂和远洋下半年负债率有上升压力。
  • 恒大通过股权融资使负债率显著下降至70%以下。
  • 保利继续依靠销售推动负债率改善，预计年底有望进一步降至80%以下。
• 收入锁定与销售展望：
  • 华润、龙湖、中海、世茂和保利已锁定的未入账收入名列前茅。
  • 富力、融创、雅居乐、恒盛排名垫底，但融创销售有望在四季度大幅追赶。

数据支持

图表1：1H13关键财务指标

图表2：财务比率变化

图表3：销售增长与未入账收入

图表4：未来盈利增长预测

图表5：毛利率与净利率预测

图表6：资产周转率与ROE预测

风险提示

• 政策收紧风险：如果政策进一步收紧，可能对房地产市场产生较大影响。
• 货币政策收紧风险：开发贷和按揭贷收紧可能影响市场流动性。
• 股票发行风险：若公司进行股份发行，可能对股价产生压力。

总结

本报告指出，中国房地产行业在政策与市场环境的双重影响下，短期内面临较大风险，投资者应保持谨慎，控制仓位。尽管部分公司表现出色，但整体市场仍存在不确定性。建议投资者关注政策变化和基本面动向，等待更明确的正面催化剂再考虑重新进入。