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全球房价飘红，北美屡创新高

——全球房地产月度观察 (2021年2月刊)

核心内容概览

2021年2月全球房地产市场整体呈现上涨趋势，尤其以北美地区涨幅显著。美国和加拿大房价持续上涨，部分欧洲国家如英国和荷兰也出现不同程度的房价增长。亚太地区则呈现分化，韩国房价大幅上涨，而香港楼市则相对冷淡。整体来看，房价上涨主要受低利率、经济复苏、居民购房意愿增强等因素推动，但也面临供给不足、成本上升等挑战。

美国房地产市场分析

房价持续上涨

• 1月FHFA房价增速同比达到 12%，为1992年以来最高水平。
• 凤凰城、西雅图、圣迭戈等城市房价涨幅在 15% 左右。
• 九个大区房价涨幅均达到两位数，表明房价上涨具有广泛性。

购房意愿强劲

• 居民购房意愿非常强烈，楼市处于景气阶段。
• 2021年1月，新屋销售同比增长20.6%，成屋销售同比增长7.2%，显示市场活跃。

利率与贷款情况

• 长期抵押贷款利率在2月有所回升，但美联储超宽松货币政策预期仍支撑利率长期低位。
• 商业银行住房抵押贷款出现负增长，表明中期面临一定挑战。

住房供给不足

• 新屋开工快速下滑，2021年1月同比（年化）下降 5.8%，反映住房供给增速偏低。
• 建材价格上涨、建筑工人就业复苏缓慢等因素导致住房供给跟不上需求扩张。

房地产信托基金（REITs）表现

• 美国最大的REITs指数Wilshire US REIT在2021年3月中下旬回升至 12000点上方。
• 住宅地产和商业地产均有所复苏，预计年内REITs整体收益率有望实现两位数增长。
• 数据中心收益出现放缓，传统地产如旅游、零售和住宅地产表现较好。

加拿大房地产市场分析

• 2月全国新屋房价同比增长 7%，为2007年7月以来最快增速。
• 成屋销售同比（年化）增长 16.1%，显示市场热度。
• 新屋开工同比（年化）增长 5.8%，但增速较1月有所回落，显示建筑业复苏势头趋缓。

欧洲房地产市场分析

• 英国：2月房价同比增长 6.9%，略高于前月。疫苗接种推进使居民对经济前景乐观，但税收优惠退坡和就业市场疲弱可能影响持续上涨。
• 欧洲大陆：房价表现分化，荷兰2月房价同比上涨 10.3%，表现突出；而南欧则因移民政策吸引力不足和债务问题，房价涨幅可能进一步下降。

亚太房地产市场分析

• 韩国：2月平均房价增速为 10.3%，首尔地区住宅价格同比增长 15.3%。房价上涨引发政府关注，部分官员因房价问题辞职。
• 香港：2021年1月房价同比仅微增 0.1%，人口下降和长期投资者信心受挫是主要因素。
• 澳大利亚：2020年四季度房价涨幅为 3.6%，进入2021年后，住房信贷扩张加快，商业信心回升，有助于住宅市场回暖。

关键信息总结

主要观点

• 全球房地产市场在2021年2月整体表现强劲，尤其是北美地区。
• 低利率政策是推动房价上涨的核心因素，同时疫情后居民购房需求激增。
• 住房供给不足是制约市场发展的关键问题，尤其在美国和加拿大。
• REITs市场表现积极，住宅和商业地产复苏明显，但部分细分领域如数据中心出现收益放缓。
• 欧洲市场分化明显，英国和荷兰表现较好，而南欧面临较大挑战。
• 韩国房价上涨引发政府关注，香港楼市则相对冷淡，亚太地区整体表现不一。

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