20210427-亿翰智库-中南建设-000961.SZ-费用管控能力较强_三道红线由红转黄_7页_1mb

中南建设（000961.SZ）2020年经营总结

核心内容概览

中南建设在2020年展现出较强的费用管控能力和稳健的财务策略，推动其净利润率持续增长，三道红线指标由红转黄，整体经营状况良好。同时，公司持续深耕已进入的城市市场，主动放缓拿地节奏，优化土地储备结构，为未来销售增长奠定基础。

主要观点

1. 净利润率持续增长，费用管控成效显著

• 销售业绩：2020年合约销售金额达2238.3亿元，同比增长14.2%；合约销售面积为1685.3万平方米，同比增长9.4%。
• 利润表现：营业收入同比增长9.4%至786.0亿元，毛利润率为17.3%，净利润率为9.9%，较2019年提升3.5个百分点。
• 费用控制：三费费用率（销售、管理、财务费用率）下降至14.6%，优于E50房企平均水平（17.9%）。
• 投资收益：投资收益显著增长，从2019年的20.9亿元增至2020年的42.9亿元，成为利润增长的重要驱动力。
• 运营效率：管理费用同比下降12.3%，管理费用率降至3.6%，显示公司运营效率持续提升。

2. 持续深耕已进入城市，主动放缓拿地步伐

• 土地储备：2020年新增土地储备1522.9万平方米，主要通过合作及股权收购方式获取。
• 区域策略：重点布局长三角、珠三角及中西部等区域，提升在这些区域的市场份额。
• 拿地策略：主动降低拿地力度，投销比为0.9，较2017年的2.0显著下降。
• 项目结构：在建项目规划建筑面积3042.3万平方米，未开工项目规划建筑面积1430.4万平方米，未来可竣工资源共计4472.7万平方米。
• 存续比：存续比由2018年的3.8年降至2.7年，项目周转速度加快。

3. 净负债率大幅下降，三道红线由红转黄

• 负债控制：有息负债同比增速下降8.6个百分点至13.2%，债务结构进一步优化。
• 资金状况：货币资金同比增长29.3%至328.6亿元，所有者权益同比增长80.3%至483.6亿元。
• 净负债率：由2019年的233.2%降至2020年的97.3%，下降71.1个百分点。
• 三道红线：剔除预收账款的资产负债率降至79.8%，现金短债比（宽松版）升至1.41，仅剔除预收账款的资产负债率踩线，三道红线指标由红转黄。
• 少数股东权益：少数股东权益同比增长265.2%至196.6亿元，占总权益的40.7%，较2019年提升20.6个百分点。少数股东损益占净利润比例保持稳定，约为9.3%。

关键信息

• 销售增长：尽管受疫情影响，中南建设在2020年仍实现合约销售金额和面积的双增长，其中一二线城市占比略有下降。
• 费用管理：三费费用率持续下降，管理费用率显著优化，显示公司对成本控制的重视。
• 区域聚焦：公司重点布局已进入的城市，如温州、南宁、济南等，通过合作方式获取土地，强化区域市场地位。
• 财务优化：通过降低负债增速、优化债务结构、提升货币资金和所有者权益，实现净负债率大幅下降，满足监管要求。
• 行业趋势：2020年房地产行业整体实现8.7%的增长，高能级城市具备先发优势，中南建设的区域布局有助于抓住市场机遇。

图表与数据参考

• 三费费用率趋势：2017-2020年三费费用率由19.6%降至14.6%，费用管控成效显著。
• 投销比与存续比：投销比从2.0降至0.9，存续比从3.8降至2.7，项目周转加快。
• 净负债率变化：净负债率由233.2%降至97.3%，三道红线指标由红转黄。
• 少数股东权益及损益：少数股东权益占总权益比例从20.1%升至40.7%，但少数股东损益增速与净利润增速基本一致。

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