20160406-中泰证券-新城控股-601155.SH-小盘高周转_深耕长三角_20页_1mb

新城控股（601155.SH）深度研究报告总结

核心内容

新城控股是一家A股上市的房地产开发企业，以小盘高周转模式运营，深耕长三角地区。公司于2015年实现A股上市，实际控制人王振华先生通过港股平台新城发展控股间接持有公司68.27%的股权。公司2015年合约销售金额达319.3亿元，同比增长30%，销售面积达346万平方米，同比增长25%。公司2015年营业收入235.7亿元，同比增长14%，其中商业管理及租金收入3.3亿元，同比增长32%。

主要观点

区域布局优势显著

• 公司土地储备主要集中在长三角地区，其中苏州、常州、上海和南京分别占15%、12%、9%、8%。
• 2015年新增土地储备284.6万平方米，主要位于苏州、上海、宁波、杭州等城市。
• 公司采取“1+3”战略布局，即以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张。

销售业绩强劲

• 2016年1-3月销售签约面积同比增长127%，销售额同比增长154%，主要得益于项目布局在热销的长三角核心城市。
• 2016年公司预计销售增长将持续，因二线城市政策友好，楼市供需健康。

成本管控与品牌溢价并存

• 公司毛利率稳定在26%-28%之间，销售费用和管理费用占销售收入比重约3%。
• 南京、苏州地区的毛利率分别为29.5%、32.9%，在同类城市中较高。
• 2015年净利率提升2.1个百分点至7.8%，显示公司管理能力优秀。

高周转率与现金回笼

• 2015年资产周转率0.4倍，销售商品和劳务收到现金/营业收入高达1.12倍。
• 公司单个项目面积较小，平均计容建筑面积23.7万平方米，有利于加快项目销售和现金回笼。
• 现金回笼迅速，存货周转率0.52，优于一线蓝筹企业。

融资与资产负债优化

• 2015年债务融资成本为7.18%，较2014年略有下降。
• 2016年公司发行30亿元债券，预计债务融资成本将进一步下降。
• 公司正在募集定增，融资规模达50亿元，资产负债率有望改善。

商业地产加速扩张

• 2015年商业地产销售占比达34%，较2014年有较大提升。
• 公司采取稳健的商业地产开发策略，先出售部分物业，剩余自持运营，带来稳定现金流。
• 2016年开业商业项目累计达11个，每年新增商业项目至少保持在10-15个。
• 信息化管理系统“新云系统”和全面预算系统为商业运营管理提供支持。

试水养老地产与增值服务

• 2015年收购金东方颐养园70%股权，进军养老地产。
• 金东方颐养园占地17.6万平方米，规划总建筑面积32万平方米，建设1680套老年住宅、医疗护理中心、文化体育中心等。
• 老年公寓全部实行会员制运作，不销售房屋产权，提升现金回流。
• 公司还推进新城合伙人机制，倡导“风险共担、利润共享”，累计跟投项目十多个，金额达数千万元。

投资建议

• 新城控股是A股二线蓝筹中质地优良的公司，小盘开发，营运稳健，现金回流较好。
• 在政策利好非限购城市的背景下，其布局的核心二线城市将有较大提升空间。
• 公司未来将继续保持谨慎的拿地策略和稳健的开发风格，拓展商业地产板块。
• 根据测算，公司当前股价较NAV折价24%，预测2016-2018年EPS分别为1.30元、2.00元、2.70元，对应P/E分别为13.48倍、8.72倍、6.46倍。
• 首次覆盖给予“买入”评级。

关键信息

• 总股本：1708百万股
• 流通股本：532百万股
• 市价：14.19元
• 市值：24,237百万元
• 流通市值：7,543百万元
• 每股NAV：18.84元
• 当前股价折价率：24%
• 2016年目标价：22元
• 2016-2018年EPS预测：1.30元、2.00元、2.70元
• 2016-2018年P/E预测：13.48倍、8.72倍、6.46倍

风险提示

• 去化不及预期风险：公司仍较多布局三四线城市，存在库存过高、推盘进度不及预期的风险。
• 去化政策不及预期风险：部分城市去化政策减弱，可能对行业基本面造成影响。
• 销售不及预期风险：政策力度和三四线城市去化进度将影响公司销售情况。