物业行业服务专题：返璞归真的物业股更具价值-20230621-中泰证券-27页_1mb

物业服务专题——返璞归真的物业股更具价值

核心观点

• 行业增速降档：受多因素影响，物业行业增速放缓，包括房屋交付放缓、并购降温、房企销售下行、疫情冲击及应收款问题。
• 行业转型趋势：物业行业正从依赖地产关联业务和资本扩张向内生增长和市场化竞争转变。
• 优质物业更具价值：部分依赖开发商支持和资本运作的公司增速回落，而内生增长能力强的公司表现稳健，未来更值得长期看好。
• 投资建议：推荐具有央企背景或强势开发商支持的物业公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业；同时看好优质物业在行业筑底后的向上弹性，如新大正、绿城服务；建议关注万物云、越秀服务、滨江服务、建发物业等。

多因素致物业行业增速降档

行业收入与业绩增速放慢

• 2022年行业表现：A+H57家样本物业公司总收入2468亿元，同比+18%；归母净利润138亿元，同比-44%。
• 板块分化：央企物业收入与利润增速优于民企，2022年央企物业营收增速达32%，归母净利润增速仍保持+30%。

主要影响因素

1. 房屋交付放缓与并购降温：房屋竣工交付量下降，收并购活动减少，行业回归理性增长。
2. 房企销售下行：非业主增值服务受房企销售影响，收入与利润率双降。
3. 疫情冲击社区业务：社区增值服务收入与毛利率下降，部分高毛利业务受抑制，低毛利业务增长较快。
4. 应收款问题：应收款周转天数增加，部分公司因出险房企背景出现减值，影响当期利润。
5. 收并购“后遗症”：商誉减值和无形资产摊销拖累业绩，行业进入调整期。

行业多维度正在发生的变化

地产关联业务持续压缩

• 基础物业收入占比提升，非业主增值服务收入下降，行业逐渐脱离地产周期。

非住宅业态填补住宅市场缺口

• 非住宅物业成为新增长点，新增合同及在管面积占比提升，头部企业更易获取项目。

商业复苏对商管板块带来修复

• 2023年Q1商业消费复苏，部分公司减免租金的负面影响有望修复。

内控持续优化，央企更为显著

• 行业管理粗放，存在优化空间。央企在管理费用率和销售费用率上表现更优，具备更强的内控能力。

提高分红回馈股东

• 行业扩张进入稳态，高分红成为价值体现，部分大型物业公司派息率较高。

投资建议

• 短期触底，长期看好：物业行业虽短期受外部因素影响，但中长期成长性和稳定性未改。
• 重点推荐标的：
  • 华润万象生活：2023E EPS 1.28元，PE 28.4倍，评级“买入”。
  • 保利物业：2023E EPS 2.62元，PE 13.9倍，评级“买入”。
  • 中海物业：2023E EPS 0.51元，PE 14.6倍，评级“买入”。
  • 招商积余：2023E EPS 0.74元，PE 20.3倍，评级“买入”。
  • 新大正：2023E EPS 1.35元，PE 11.3倍，评级“买入”。
• 建议关注：万物云、越秀服务、滨江服务、建发物业、新城悦服务等。

风险提示

1. 房地产竣工低于预期：竣工面积增速放缓可能影响行业在管面积增长。
2. 房地产销售低于预期：销售低迷可能抑制非业主增值服务收入。
3. 物业费市场化进度低于预期：若市场化进程缓慢，可能压制基础物业毛利率。
4. 行业渗透率提升不及预期：政策落地延迟可能导致行业增长不及预期。
5. 研报信息使用不及时风险：数据引用可能存在滞后，影响分析准确性。
6. 数据测算偏差风险：样本选择和假设条件可能导致测算结果与实际情况存在偏差。

重点推荐标的盈利预测及估值表