20240906-国金证券-物业24H1业绩总结_业绩稳健分红提升_把握底部配置机遇_18页_2mb

2024上半年中国物业管理行业研究报告核心分析

总体表现

2024年上半年60家上市物企总收入14486亿元，同比增长61%，增速较2023年同期的89%有所放缓。尤其中，民营企业未展期物企增长141%，央国企物企增长122%，增长最快。

归母净利润总额为875亿元，同比下滑291%，延续了自2022年以来的下滑态势。央国企物企仍保持正增长（+195%），而民企已展期物企下滑幅度最大（-913%）。

行业整体毛利率同比下降14个百分点至207%，民企未展期物企表现最优，达265%。央国企虽位居中游，但毛利率稳定性突出。

销管费用率同比下降0.4个百分点至79%，其中央国企表现最优，为54%。

应收账款周转天数持续增加至118天，反映出行业普遍存在的回款压力。“现金奶牛”属性未变，净现金总额达993亿元。

中央企业优势分析

央国企无论在收入规模、业绩稳定性还是抗风险能力上，普遍优于其他类型企业。其基础物管业务增速达171%，社区增值服务降幅最小，毛利率保持稳定增长。

央国企关联房企经营稳健，直接有利于物企项目质量、回款效率和盈利能力的提升。央国企单位如华润万象生活、碧桂园服务等，均显示出强劲的盈利恢复趋势。

业务结构变化

物业管理服务收入占比提升至69.5%，为业绩增长核心动力；非业主增值服务出现自2020年以来首次负增长（-28%）；社区增值服务份额连续五年保持在12%-16%之间。

从增长来看，央国企在各项业务上增速均居前列：物业服务增速最快（+171%），非增速也较猛（-72%），其他如商业管理服务（+229%）亦表现良好。

股东回报提升

2024上半年，分红总额同比大增815%，15家物企共派发约305亿元中期股息。股息率多数维持在3%以上，部分优质企业已超过8%或更高。

回购行为增加，如金科服务回购比例已超4%，显著高于行业平均水平。部分企业同步提高派息频率与金额，红利特征日益突出。

投资建议及风险提示

投资原则应优选“经营稳健+高分红高股息”类物企，央国企如华润万象生活、越秀服务、建发物业可评级为“买入”；民营领域中，经重塑业务结构的部分如金科服务、滨江服务、绿城服务也被建议增持。

风险包括关联房企销售不及预期，增值服务实际落地效果不佳，金融资产及商誉减值压力等。