房地产行业例评：物业股走势强劲，旭辉并表永升生活-20200531-西南证券-22页_1mb

报告摘要

物业股走势强劲，旭辉并表永升生活服务

核心内容

近期，物业股表现强劲，部分物业公司的市值已超过其开发类母公司。这一趋势表明市场对物业板块的重视程度逐步提高，其高毛利率和低杠杆特性使其成为房企估值提升的重要方向。5月29日，旭辉控股以7.83亿港元收购林氏家族持有的永升生活服务5%的股份，持股比例增至26.48%，并获得23.64%的投票表决权，从而实现对永升服务的控制，将其重新并表。

主要观点

物业股估值优势
物业股具有高毛利率和低杠杆的特性，能够有效提升房企的经常性收入，并改善信贷评级和融资成本。因此，物业板块的估值普遍高于开发类房企。
房企销售回暖
5月份，多家房企销售环比增长超过30%，同比增速也在20%以上。这表明房企销售正在逐步恢复，市场信心有所回升。
投资主线
投资建议分为三条主线：
- 估值有抬升潜力的房企：A股推荐万科A、金地集团、保利地产、新城控股；H股推荐世茂房地产、中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股。
- 显著低估并存在预期差的房企：A股推荐阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份；H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国。
- 物管类和小市值标的：A股推荐天健集团、南山控股、南国置业，关注招商积余、新大正；港股推荐保利物业，关注蓝光嘉宝等。
行业政策动态
政策层面，央行和银保监会继续强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时推动房地产金融政策的稳定。此外，多地加强了对房地产市场的监管，如南京开展“学区房”专项检查，深圳规范房地产销售行为等。
疫情防控与市场风险
尽管国内疫情防控形势有所缓解，但海外疫情仍持续扩散，给房企带来一定的销售回款和复工竣工风险。此外，房企融资能力和交楼预期也面临不确定性。

关键信息

旭辉控股收购永升生活服务：交易完成后，旭辉控股对永升服务持股比例达到50.12%，实现并表，有助于提升其综合毛利率和现金流水平。
房企销售数据：5月多家房企销售环比增长显著，显示市场逐步回暖。
估值数据：申万地产板块PE（TTM）为8.13倍，港股通内房为6.85倍，两者估值水平接近。
基金持仓变动：2020Q1，公募基金对部分地产股进行增持或减持，其中物业股和部分基本面稳健的房企表现优于开发类地产股。
投资建议：基于估值、盈利预期和行业趋势，推荐多条投资主线，涵盖不同类型的房企。

风险提示

疫情防控风险：国内外疫情形势依然严峻，可能影响房企销售和复工进度。
政策宽松低于预期：政策可能继续收紧，对房企融资和销售产生不利影响。
房企交楼风险：部分房企交楼进度可能低于预期，影响现金流。
重点房企回款及融资风险：部分房企回款和融资可能不及预期，影响财务状况。

重点公司盈利预测与评级

股票代码	股票名称	当前价格（元）	投资评级	2019A EPS（元）	2020E EPS（元）	2021E EPS（元）	2019A PE（倍）	2020E PE（倍）	2021E PE（倍）
600048	保利地产	14.36	买入	2.35	2.86	3.54	6.11	5.02	4.06
000002	万科A	25.70	买入	3.47	4.12	4.81	7.41	6.24	5.34
600383	金地集团	12.75	买入	2.23	2.74	3.19	5.72	4.65	4.00
601155	新城控股	31.30	买入	5.62	6.98	8.44	5.57	4.48	3.71
600325	华发股份	6.60	买入	1.22	1.63	1.99	5.41	4.05	3.32