20260209-中邮证券-房地产行业_核心城市二手房价格好转_11页_927kb

行业投资评级总结

核心内容

本报告对房地产行业的投资评级为强于大市维持，重点分析了房地产行业近期的市场表现、基本面数据及潜在风险因素。

主要观点

• 政策环境：政策层面延续“稳预期”基调，中央与地方协同发力，推动市场信心修复。中央强调“盘活闲置土地房屋”“推进农村集体经营性建设用地入市”，但明确禁止用于商品住房建设。地方如福建、上海、南京等地出台一系列措施，包括暂停供地、房票安置、收购二手房用于保障性租赁住房等，政策精准度有所提升。
• 二手房市场：核心城市二手房价格出现好转，成交量持续回暖。截至2026/1/26，全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比下降1.5%；挂牌价指数为147.05，环比持平。二手房成交面积及挂牌量指数均显示市场信心逐步恢复。
• 新房市场：新房成交面积整体下滑，但一线城市表现强劲。30大中城市新房成交面积为123.24万方，同比-3.6%。一线城市新房成交面积同比+33.7%，二线城市同比+16.8%，三线城市同比+5.7%。14城商品住宅可售面积为7883.7万方，同比-5.38%，去化周期为19.89个月，其中一线城市去化周期为14.2个月。
• 土地市场：住宅类土地成交数量/供应数量为1.33，商服类为1。住宅类土地楼面均价为4501元/平方米，溢价率为2.21%；商服类土地楼面均价为2813.75元/平方米，溢价率为2.76%。整体土地市场交易活跃度有所下降。
• 市场表现：上周A股房地产行业指数上涨0.01%，跑赢沪深300指数1.34个百分点；港股物业服务及管理指数下跌0.78%，跑赢恒生综合指数2.44个百分点。A股房地产行业在31个申万一级行业中排名第18，港股地产分类在14个恒生综合行业中排名第4，物业服务及管理排名第8。

关键信息

行业基本面跟踪

1. 新房成交及库存

   • 上周30大中城市新房成交面积为123.24万方，累计同比-3.6%。
   • 近四周平均成交面积为131.24万方，同比-18.5%，环比+0.8%。
   • 一线城市新房成交面积同比+33.7%，环比+1.5%。
   • 二线城市新房成交面积同比+16.8%，环比+1.2%。
   • 三线城市新房成交面积同比+5.7%，环比-1.1%。
   • 14城商品住宅可售面积为7883.7万方，同比-5.38%，环比-0.25%。
   • 去化周期为19.89个月，其中一线城市为14.2个月。

2. 二手房成交及挂牌

   • 上周20城二手房成交面积为221.16万方，累计同比+27.8%。
   • 近四周平均成交面积为233.48万方，同比+27.8%，环比+0.6%。
   • 全国城市二手房出售挂牌量指数为3.91，环比-1.5%。
   • 挂牌价指数为147.05，环比+0%。

3. 土地市场成交

   • 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交34宗；新增供应商服类土地64宗，成交39宗。
   • 近四周住宅类土地成交数量/供应数量为1.33，商服类为1。
   • 住宅类土地楼面均价为4501元/平方米，溢价率为2.21%，环比-0.23pct。
   • 商服类土地楼面均价为2813.75元/平方米，溢价率为2.76%，环比-0.47pct。

行情回顾

• A股房地产指数：上周上涨0.01%，跑赢沪深300指数1.34个百分点。
• 港股表现：恒生物业服务及管理指数下跌0.78%，跑赢恒生综合指数2.44个百分点。
• 行业排名：A股房地产行业在31个申万一级行业中排名第18；港股地产分类排名第4，物业服务及管理排名第8。

重点个股表现

• A股重点房企：涨幅前五为华发股份（+4.23%）、栖霞建设（+3.83%）、天健集团（+2.58%）；跌幅前五为未明确列出。
• 港股重点房企：涨幅前五为绿景中国地产（+13.46%）、雅居乐集团（+5.26%）、太古地产（+3.88%）；跌幅前五为未明确列出。
• 重点物企：涨幅前五为世茂服务（+6.25%）、特发服务（+4.44%）、中海物业（+2.07%）；跌幅前五为未明确列出。

风险提示

• 政策不及预期
• 行业销售不及预期
• 收储进度不及预期
• 市场情绪极端避险

投资评级说明

• 股票评级：买入（预期个股涨幅>20%）、增持（预期个股涨幅在10%-20%之间）、中性（预期个股涨幅在-10%-10%之间）、回避（预期个股涨幅<-10%）。
• 行业评级：强于大市（预期行业涨幅>10%）、中性（预期行业涨幅在-10%-10%之间）、弱于大市（预期行业涨幅<-10%）。
• 可转债评级：推荐（预期涨幅>10%）、谨慎推荐（预期涨幅在5%-10%之间）、中性（预期涨幅在-5%-5%之间）、回避（预期涨幅<-5%）。

分析师声明

分析师承诺与所评价或推荐的证券无利害关系，报告数据来源于公开信息，结论为独立判断，不受其他部门或利益相关方影响。

免责声明

本报告信息来源于公开资料或可靠资料，仅供参考，不构成投资建议。中邮证券对因使用本报告导致的损失不承担责任。

公司简介

中邮证券是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司，具备证券投资咨询业务资格，业务范围包括证券经纪、自营、投资咨询、资产管理等，全国多地设有分支机构。

中邮证券研究所联系方式