2017-4德基广场资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告160218_26页_520kb

德基广场资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告总结

核心内容

本报告为中诚信证评对“德基广场资产支持专项计划”优先级资产支持证券的信用评级，基于2015年11月【】日及之前获得的信息，给予优先级资产支持证券AA+信用评级，预期收益获得及时支付和本金在法定到期日或以前足额偿付的可能性【很高】，违约风险【很低】。

主要观点

• 交易结构：采用优先级/次级支付机制，优先级资产支持证券份额为2.70亿元，次级为0.30亿元。次级资产支持证券为优先级提供内部信用支持。
• 原始权益人：德基广场有限公司作为差额补足承诺人，具备较强的盈利能力与偿债能力，其提供的差额补足及基础资产回购承诺构成外部信用支持。
• 托管人：中国民生银行股份有限公司担任托管人，具有丰富的资产托管经验，有助于保障专项计划的顺利执行。
• 现金流管理：基础资产现金流每月归集，优先级资产支持证券每半年支付一次，存在一定的资金沉淀风险，但通过合理投资及监管机制可缓解。
• 信用触发机制：设置加速清偿及违约事件机制，对优先级资产支持证券形成信用保护。
• 基础资产：包括31家店铺租赁合同和联营合同，涉及保底租金、联营收益及管理费，预计2016~2018年现金流总额为36,847.69万元，覆盖倍数均在1.01倍以上，保障良好。
• 评级依据：基于原始权益人持续经营能力、基础资产信用质量、交易结构、差额补足承诺及现金流覆盖情况综合评估。

关键信息

资产池概况

• 基础资产：原始权益人根据特定租赁和联营合同对特定承租人及联营方享有的租金、联营收益和管理费债权及相关附属权益。
• 现金流预测：
  • 正常景况：预计2016~2018年基础资产现金流合计为36,847.69万元，覆盖倍数均在1.20倍以上。
  • 压力景况：在7%增长率及98%收缴率假设下，现金流覆盖倍数仍保持在1.01倍以上。
• 资产池结构：32个合同，其中13个为租赁合同，19个为联营合同，30个为有保底金额合同，2个无保底金额。

专项计划分配机制

• 正常分配顺序：

  1. 资产处置及清算费用
  2. 税费及执行费用
  3. 资产支持证券相关费用
  4. 税费及专项计划费用
  5. 优先级资产支持证券本金
  6. 优先级资产支持证券收益
  7. 剩余资金分配给次级资产支持证券

• 加速清偿或违约情况下的分配：

  1. 资产处置及清算费用
  2. 税费及执行费用
  3. 资产支持证券相关费用
  4. 专项计划费用
  5. 优先级资产支持证券本金
  6. 优先级资产支持证券收益
  7. 剩余资金分配给次级资产支持证券

信用支持机制

• 内部信用支持：优先级资产支持证券优先于次级获得偿付，次级资产支持证券为优先级提供信用支持。
• 外部信用支持：德基广场提供差额补足承诺及基础资产回购承诺，保障优先级资产支持证券本息兑付。

原始权益人概况

• 公司名称：德基广场有限公司
• 成立时间：2005年9月
• 注册资本：截至2015年6月末为5.00亿港币
• 主要业务：德基广场商铺租赁及商场管理服务
• 子公司：
  • 南京新宇房产开发有限公司：全资子公司，注册资本1.80亿元，负责德基广场一期和二期物业所有权。
  • 江苏富通置业有限公司：注册资本0.98亿美元，德基广场持股75%，负责南京世界贸易中心开发。
• 经营情况：
  • 2012~2014年及2015年上半年，营业收入分别为15.36亿元、22.83亿元、26.63亿元和15.83亿元。
  • 净利润分别为1.49亿元、2.21亿元、1.52亿元和1.82亿元。
  • 经营性现金流较为充沛，2014年达到7.38亿元。
• 资本结构：
  • 资产总额逐年增长，2012~2015年6月末分别为10.10亿元、15.45亿元、31.65亿元和35.29亿元。
  • 负债总额增长较快，2012~2015年6月末分别为5.96亿元、8.40亿元、24.10亿元和27.62亿元。
  • 资产负债率分别为59.01%、54.37%、76.15%和78.27%，负债率较高。
• 或有负债：截至2015年6月30日，累计对外担保为39.50亿元，担保对象为关联公司。

管理人概况

• 公司名称：华鑫证券有限责任公司
• 业务范围：证券、基金、期货三大领域，为A类证券公司。
• 管理能力：截至2014年末，管理集合资产管理产品8个，客户192个，受托资金11.01亿元；管理定向资产管理产品25个，受托资金121.71亿元。
• 内部制度：具备完善的资产管理业务制度，包括投资决策、风险控制、尽职调查等。

风险及缓解措施

流动性风险

• 风险来源：基础资产现金流受承租人提前退租、拒绝履行租约或拖欠租金等因素影响。
• 缓解方式：
  • 要求承租人缴纳两个月租金作为保证金，可扣除以抵偿损失。
  • 设置资产置换及差额补足机制，保障现金流稳定。
  • 优先级资产支持证券的现金流覆盖倍数较高，风险可控。

资金沉淀风险

• 风险来源：优先级资产支持证券每半年支付一次，而基础资产现金流为每月归集，存在资金沉淀风险。
• 缓解方式：
  • 专项计划账户资金可投资于银行存款及固定收益类产品。
  • 管理人确保投资变现时间不影响每期分配，保障现金流稳定。

原始权益人资金混同风险

• 风险来源：基础资产现金流可能与原始权益人自有资金混同。
• 缓解方式：
  • 通过《监管协议》设定监管账户，确保基础资产现金流单独归集。
  • 原始权益人运营良好，资产质量较高，资金混同风险较低。

评级结论

中诚信证评授予“德基广场资产支持专项计划”项下优先级资产支持证券AA+信用等级，认为其预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可能性很高，违约风险很低。该评级基于原始权益人持续经营能力、基础资产信用质量、交易结构、现金流覆盖情况及外部信用支持的综合考量。