2017-北京银泰中心资产支持专项计划优先级资产支持证券信用评级报告_35页_1mb

中国银泰中心资产支持专项计划信用状况总结

核心内容概述

本总结基于中诚信证券评估有限公司对“北京银泰中心资产支持专项计划”及“北京银泰中心资产支持专项计划优先级资产支持证券”的信用评级分析。中诚信证评授予优先A类资产支持证券信用等级为 AA+，优先B类和优先C类资产支持证券信用等级为 AA。评级结果反映了专项计划优先级资产支持证券预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可能性很高，违约风险很低。

主要观点

• 专项计划信用等级为 AA+ 和 AA，说明整体信用质量较高。
• 银泰中心物业位于北京CBD核心区域，具有良好的地理位置和市场价值。
• 增信主体中国银泰和北京国俊提供无限连带责任保证担保，并将银泰置业全部权益质押及银泰中心物业抵押。
• 专项计划设置了多种增信措施，如流动性支持、优先收购权、保证金等，以保障资产支持证券的兑付。
• 专项计划设有流动性支持机制，确保在开放退出登记期间，差额部分由增信主体提供流动性支持。
• 专项计划设有跟踪评级机制，如信用质量发生变化，将及时调整信用等级。

关键信息

专项计划基本信息

• 专项计划名称：北京银泰中心资产支持专项计划
• 原始权益人：中国银泰投资有限公司
• 信托受托人：昆仑信托有限责任公司
• 信托借款人/物业运营方：北京银泰置业有限公司
• 担保人/增信主体：中国银泰投资有限公司、北京国俊投资有限公司
• 管理人：恒泰证券股份有限公司
• 托管人：中国民生银行股份有限公司
• 监管银行：中国民生银行股份有限公司杭州分行朝晖支行
• 登记机构：中国证券登记结算有限责任公司上海分公司

资产支持证券基本信息

• 优先A类：发行规模40亿元，信用等级 AA+
• 优先B类：发行规模33亿元，信用等级 AA
• 优先C类：发行规模2亿元，信用等级 AA
• 总发行规模：75亿元
• 专项计划期限：约18年（自设立日至2035年1月24日），可提前结束

增信安排

• 增信主体提供无限连带责任保证担保。
• 银泰置业全部权益质押及银泰中心物业抵押。
• 若发生现金流净额覆盖不足事件，增信主体将确保现金流净额与预付分配收益之和不少于EBITDA目标值的1.3倍。
• 若发生评级下调事件，增信主体可选择申请信托贷款提前到期、行使优先收购权或支付保证金等措施。

现金流预测与覆盖

• 写字楼及商业租赁收入：预计2016年至2020年年增长率为3%，2021年至2025年为1.5%，之后保持稳定。
• 酒店收入：预计2016年至2020年平均房价年增长约2.1%，入住率稳步提升至71%；2021年至2025年平均房价年增长约1.5%，入住率维持71%；之后保持不变。
• 车位收入：预计2016年至2034年维持在388万元/年。
• EBITDA覆盖倍数：优先A类资产支持证券EBITDA对本息的覆盖倍数为1.31至1.40倍，较高。
• 流动性支持：增信主体将提供流动性支持金，确保开放退出登记期间的兑付。

风险及缓解措施

• 物业运营收入波动风险：物业运营收入可能受到租金拖欠、市场价格波动、酒店收入下降等因素影响。
  • 缓解方式：物业位于北京CBD，租户质量较好，酒店由凯悦酒店集团经营管理，物业运营收入稳定性较好。
• 物业资产负担风险：目前银泰置业股权及银泰中心物业资产存在一定的负担。
  • 缓解方式：增信主体将支付3个月A类本息金额的保证金，以保障兑付。

交易结构与分配机制

• 专项计划设有期间分配和期末分配两种分配方式。
• 分配顺序优先保障税费、执行费用、专项计划费用，然后支付优先级资产支持证券的收益及本金。
• 专项计划设置了流动性支持机制、优先收购权机制、保证金机制、临时开放程序等。
• 专项计划账户下设一般子账户和保证金子账户，用于资金归集和分配。

资产支持证券分配流程

• 期间分配流程：包括物业运营报告、付息日支付、信托转付、权利维持费支付、保证金划付、托管报告、收益分配报告、划款指令发送、托管人划款、登记托管机构划拨等。
• 期末分配流程：包括信托利益转入、优先收购权人支付收购价款、保证金划付、托管报告、收益分配报告、划款指令发送、托管人划款、登记托管机构划拨等。

物业资产概况

• 银泰中心物业：位于朝阳区建国门外大街2号，总建筑面积约为36万平方米，包括写字楼、商业裙楼、酒店和车位。
• 写字楼：建筑面积78,018.64平方米，出租率约为95%，客户主要集中在通讯/媒体/科技、房地产、专业服务、金融、制造业等行业。
• 商业：建筑面积44,483.51平方米，出租率约为97%，已签约50余家国际品牌。
• 酒店：柏悦酒店，设246间客房，入住率在71%左右，经营净利润率约为31%。
• 车位：建筑面积8,837.77平方米，共计238个车位。

财务概况

• 中国银泰：2013年至2016年Q1，总资产从178.26亿元增长至340.74亿元，资产负债率从74.39%升至60.04%。
• 北京国俊：2013年至2016年Q1，总资产从308.42亿元增长至603.53亿元，资产负债率从85.84%降至77.01%。
• EBITDA：中国银泰EBITDA从10.21亿元增长至17.17亿元；北京国俊EBITDA从13.66亿元增长至21.36亿元。
• 总债务/EBITDA：中国银泰从9.02倍降至7.09倍；北京国俊从10.10倍降至8.95倍。

信用评级声明

• 评级结论是中诚信证评基于合理流程和标准独立做出的判断。
• 评级方法在公司网站公开披露。
• 评级报告所依据的资料由评级对象提供，中诚信证评对其真实性、准确性、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但不作明示或暗示的担保。
• 信用等级自评级报告出具之日起至资产支持证券到期兑付日有效。
• 在专项计划存续期内，中诚信证评将根据《跟踪评级安排》定期或不定期进行跟踪评级，并根据情况调整信用等级。

交易费用安排

• 专项计划费用包括管理费、托管费、跟踪评级费、审计费、兑付兑息费、资金汇划费、执行费用、信息披露费等。
• 前期费用由管理人承担，不从专项计划资产中支出。
• 专项计划费用从专项计划资产中支付，管理人可优先受偿。
• 与专项计划运作无关的费用不列入专项计划费用。

法律情况

• 本专项计划依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国信托法》等法律法规设立。
• 北京海问律师事务所出具法律意见书，确认交易结构和文件的合法性。
• 专项计划的法律状况将随着相关法律法规的更新而进行关注。

总结

本专项计划信用状况良好，优先级资产支持证券具有较高的偿付保障。物业资产位于北京CBD核心区域，具有较高的市场价值和稳定的收入来源。增信主体提供多重担保措施，确保专项计划的兑付安全。专项计划设有完善的流动性支持机制和现金流覆盖不足事件应对措施，进一步降低风险。中诚信证评认为，该专项计划具备良好的信用评级，未来兑付安全边际较高。