同策房产咨询-上海商品住宅成交均价周期波动规律研究及销售策略建议_13页_885kb

上海商品住宅成交均价周期波动规律研究及销售策略建议总结

核心内容

本研究通过对2006年1月至2016年2月上海商品住宅成交均价月度数据的分析，探讨了其周期波动规律，并基于此提出了相应的销售策略建议。

主要观点

• 政策影响：行业政策的松紧对上海商品住宅成交均价的短期趋势有明显影响，但对长期趋势性影响较小。
• 周期波动规律：上海商品住宅成交均价存在周期性波动，主要分为主周期和次周期。
• 主周期：约为32.3个月，具有较长的波动周期，对市场趋势有较大影响。
• 次周期：约为8.1个月，具有较短的波动周期，对市场短期变化有显著作用。
• 周期划分：通过H-P滤波法与B-P滤波法，成功识别出多个完整的主周期与次周期，并对未来的周期进行了预测。

关键信息

数据与方法

• 数据范围：2006年1月至2016年2月的上海商品住宅成交均价月度数据（保障房除外）。
• 分析方法：
  • Step1 趋势及周期分解：使用H-P滤波法将时间序列分解为趋势成分与周期成分。
  • Step2 波动周期的谱分析：通过频率光谱分析识别出主周期（32.3个月）与次周期（8.1个月）。
  • Step3 固定带宽B-P滤波过程：以主周期和次周期为带通宽度，对数据进行滤波，以提取周期性波动曲线。

周期划分结果

销售策略建议

• 2016年3月至2017年6月：为市场下行主周期，企业应根据业绩目标调整价格策略，以抢收客户为主要营销基调。
• 2016年10月：进入下行波动小周期，建议提前对项目进行降价调整，以确保全年销售任务目标。
• 2017年6月之后：市场将进入上行大周期，届时市场有望迎来新的增长机会。

预测示意图

• 预测的主周期与次周期波动曲线表明，未来市场将经历下行与上行交替的周期性波动。

研究机构介绍

• 同策咨询研究部：定期发布周月报告及专题报告，关注楼市政策、市场、房企等方向。
• 老张宏论：由张宏伟主持，提供对楼市相关话题的专业分析与见解。

总结

本研究揭示了上海商品住宅成交均价的周期性波动特征，并通过科学的分析方法，识别出主周期（约32.3个月）和次周期（约8.1个月）。未来市场将遵循这一周期规律，房企应根据周期变化调整销售策略，以应对市场波动并实现销售目标。