REITs专题研究系列（三）：REITs税制和税务，海外实践和我国改革-20200611-渤海证券-12页_650kb

REITs税制和税务，海外实践和我国改革总结

核心内容概述

本报告聚焦于REITs（不动产投资信托基金）的税制和税务问题，分析了主要发达市场（美国、英国、德国、法国、日本）的REITs税收安排，并结合我国REITs发展现状，探讨了我国在税制税务改革方面的挑战与方向。报告指出，我国REITs在税收环节面临设立和运营税负较重、分红和交易环节优惠不足、存在重复征税等问题，亟需通过税制改革推动其健康发展。

主要观点

• REITs税制安排可概括为“三类两层级”：优惠类、惩罚类、中性类，分为设立和运营层级与持有和交易层级。
• 海外REITs市场普遍通过税收优惠吸引长期投资者和中小投资者，同时通过惩罚性税收督促合规运营。
• 在持有和交易层面，各国均对分红和出售利得提供差异化税收政策，以增强产品吸引力和市场流动性。
• 我国REITs税制改革需结合国情与国际经验，从一级市场和二级市场两个层面推进。

关键信息

海外主要REITs市场税制特征

市场	设立和运营层面	持有和交易层面
美国	减免所得税、分红税；未达标则征收4%消费税	分红对政府实体和养老基金免税；个人分红税可减免；出售利得对持有份额10%以下免税
英国	全额减免租金收入和资本利得；企业所得税仅针对未分配收入	分红分为PID类别，享受多种优惠；ISA账户可免资本利得税和所得税，有额度限制
法国	减免大部分租金收入税、资本利得税和分红税	分红预扣税按投资者类型细分，国内长期持有有优惠；出售利得税率较高
德国	减免大部分收入税和交易税；子公司不享受免税	分红预扣税可减免；出售利得税率较低，长期持有有优惠
日本	减免企业所得税和分红税	分红预扣税可减免；出售利得税率较高，鼓励长期持有

我国REITs税制改革挑战与方向

税收挑战

• 设立和运营阶段：税负较重，涉及增值税、土地增值税、企业所得税、契税等。
• 分红和交易阶段：优惠较少，存在重复征税问题。
• 整体架构：税收征收复杂，具体安排模糊。

改革方向

1. 一级市场设立和运营层面

   • 免征或递延重复征税项目，税收征收上移。
   • 主要减免所得税等收入相关税种，特别是租金类收入。
   • 适当设立惩罚性税种，以促进REITs合规运营。

2. 二级市场持有和交易层面

   • 在分红和出售利得环节提供优惠，优先从分红优惠入手。
   • 实施差异化课税，按国内、国外、企业、个人分类。
   • 为中低收入和普通投资者提供抵扣和优惠。
   • 为养老等长期投资者提供税收优惠。
   • 为国内投资者提供更多优惠。
   • 考虑不同类型海外投资者的税收政策。
   • 探索REITs产品和资产的跨市场税收优惠选项。

风险提示

• REITs发展不及预期
• 疫情发展超预期
• 不确定性风险

结论

通过借鉴海外REITs市场的税收经验，我国应尽快推进税制改革，以减轻设立和运营阶段的税负，增强分红和交易环节的吸引力。改革需兼顾公平与效率，为不同投资者提供差异化税收政策，从而促进REITs市场的健康发展，提高产品竞争力，满足投资者多样化需求。