20210602-光大证券-REITs产品发展与投资性价比分析_我国公募REITs正式启航_14页_1mb

我国公募REITs发展与投资分析总结

核心内容概述

本文主要介绍了我国公募REITs的发展历程、产品结构、发售机制、与海外市场对比，以及其投资价值与风险分析。文章指出，我国公募REITs市场自2021年5月14日首批9只产品获批后正式启航，标志着REITs产品在国内资本市场的重要突破。

主要观点

• REITs定义：REITs是一种通过发行收益凭证募集资金，由专门机构进行房地产投资管理，并将大部分收益分配给投资者的信托基金，起源于美国。
• 海外市场现状：美国REITs市场成熟，规模全球最大，占全球REITs市场63%。全球REITs市场主要集中在美、日、澳、英、新等国家，但各国占比均不超过10%。
• 国内REITs发展历程：我国REITs市场起步较晚，自2004年提出资产证券化概念，2015年成立首只公募REITs，2021年首批基础设施公募REITs获批，标志着正式启航。
• 产品结构：国内公募REITs采用“公募+基础设施ABS+项目公司”契约型产品结构，要求80%以上资产投资于基础设施支持证券，且有严格的设立、投资比例和杠杆限制。
• 发售机制：基础设施公募REITs的发售环节包括战略配售、网下询价、公众认购等。战略配售比例较高，且存在回拨机制，以确保募集成功率。
• 投资价值：公募REITs兼具股和债的特征，收益来源于现金流收入和二级市场波动。首批REITs底层资产优质，预期现金流分派率4-12%，具有分散风险和资产配置价值。
• 风险提示：REITs存在集中度风险、运营风险、税收政策风险以及市场波动风险，需谨慎对待。

关键信息

国内首批公募REITs概况

• 数量：共9只，涵盖产业园、仓储物流、收费公路、污染治理和市政设施等类型。
• 募集金额：合计314.03亿元。
• 封闭期：从20年至99年不等。
• 战略配售占比：平均达66.85%，远高于监管规定下限。
• 公众发售占比：平均为8.07%，范围在3.86%-13.40%之间。

产品结构示例

以浙商证券沪杭甬高速REIT为例，其结构为：

• 基金持有ABS全部份额；
• ABS持有项目公司100%股权和债权；
• 项目公司持有底层资产的100%收益权。

鹏华前海万科REITs特点

• 资产配置：以债券为主，持有高评级的长期企业债。
• 收益表现：年化收益率6.30%，高于中证国债指数（3.92%）。
• 风险特征：年化波动率2.52%，低于沪深300指数（20.61%），但高于中证国债指数（2.21%）。
• 夏普比率：1.27，远高于中证全债指数（0.41）和沪深300指数（0.08）。
• 相关性：与沪深300、中证国债、黄金的相关性较低，具有分散投资组合风险的作用。

投资价值分析

• 收益来源：现金流收入和二级市场价格波动。
• 估值方法：
  • NAVPS价值法：基于净资产价值计算。
  • P/FFO或P/AFFO指标法：参考同类REITs的倍数，结合FFO或AFFO计算。
  • 现金流折现法：基于未来现金流预测和折现率计算。

风险提示

• 市场风险：历史数据可能不被重复验证，宏观环境变化可能影响基金表现。
• 集中度风险：由于资产高度集中于少数项目，运营不善可能导致现金流大幅低于预期。
• 政策与税收风险：中国REITs在税收政策、设立要求等方面更为严格，可能影响产品收益。

制度对比（中美REITs）

总结

我国公募REITs市场在2021年正式启航，首批9只产品募集金额达314.03亿元，战略配售比例高，公众发售比例低。REITs产品兼具股债特性，具有较高的资产配置价值，但同时也存在一定的集中度和运营风险。与美国REITs相比，中国采用更为严格的监管制度，包括设立要求、投资比例、杠杆限制和利润分配比例等。REITs的估值方法包括NAVPS、P/FFO和现金流折现法，其投资价值依赖于底层资产质量与市场表现。投资者在参与时需关注产品结构、现金流稳定性、市场波动及政策变化等风险因素。