REITs产品发展与投资性价比分析：我国公募REITs正式启航-20210602-光大证券-14页_728kb

我国公募REITs发展与投资分析总结

核心内容

本文围绕我国公募REITs的发展历程、产品结构、投资价值及风险提示进行系统分析，旨在为投资者提供全面的市场认知与投资参考。

主要观点

• 公募REITs正式启航：2021年5月14日，上交所和深交所分别审核通过首批9只基础设施公募REITs，标志着我国公募REITs正式启航。
• 产品结构与特点：首批REITs采用“公募+基础设施ABS+项目公司”契约型产品结构，要求80%以上基金资产投资于基础设施支持证券，且具有较高的收益分配比例（不低于90%）。
• 投资者参与机制：基础设施公募REITs的发售环节包括战略配售、网下询价、公众投资者认购等，其中战略配售占比普遍较高，平均达66.85%，而公众投资者认购份额较低，平均为8.07%。
• 与美国REITs对比：我国采用契约型模式并要求上市交易，而美国采用公司型模式，不强制上市。我国在设立要求、投资比例、杠杆比例等方面更为严格。
• 投资价值分析：公募REITs兼具股和债的特征，收益来源于现金流收入和二级市场价格波动。首批REITs底层资产优质，预期现金流分派率在4-12%之间，具有较高的资产配置价值。

关键信息

1. REITs产品简介与海外市场概览

• REITs定义：REITs是一种以发行收益凭证募集资金、由专业机构进行房地产投资经营管理并分配大部分收益的信托基金，投资类型包括住房、基础设施、办公室、工厂、仓库、数据中心、林地等。
• REITs分类：分为权益型、抵押型和混合型，其中权益型直接投资于房地产，抵押型以金融中介身份提供贷款，混合型兼具两者特点。
• 公募与私募区别：公募REITs以公开方式募集资金，信息披露更透明；私募REITs则以非公开方式募集资金，投资门槛较高。
• 海外市场现状：美国REITs市场发展最早且规模最大，占全球REITs市场63%；日本、澳大利亚、英国和新加坡紧随其后，但占比均低于10%。

2. 国内REITs发展历程和现状

• 发展历程：2004年首次提出REITs概念，2005年越秀REITs在港交所上市，2014年国内首个REITs专户及交易所首单类REITs发行，2015年鹏华前海万科REITs成立，2021年首批9只基础设施公募REITs获批。
• 首批REITs介绍：9只产品涵盖产业园区、仓储物流、收费公路、污染治理、市政设施等，主要分布在京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等重点区域。
• 发售环节与参与制度：
  • 战略配售：原始权益人或其关联方需认购不少于20%的份额，且有锁定期要求。
  • 网下询价：由专业机构投资者参与，基金管理人根据报价确定认购价格。
  • 公众投资者认购：认购门槛在100-1000元之间，部分产品起购金额为100元。
• 制度对比：中国公募REITs要求至少1000个投资者、80%资产投资于基础设施支持证券、借款总额不超过基金资产的20%，而美国仅需至少100位股东，且无明确杠杆限制。

3. REITs产品投资性价比分析

• 收益风险特征：公募REITs兼具股债特征，收益来源于现金流和二级市场价格波动，但具有较高的集中度风险。
• 首批REITs表现：底层资产优质，预期现金流分派率4-12%，收益分配比例不低于90%。
• 鹏华前海万科REITs分析：以债券为主，持有高评级长期企业债，信用评级AAA债券占比达85%-95%，年化收益率6.30%，高于中证国债指数；年化波动率2.52%，低于沪深300指数；夏普比率1.27，高于同类资产。
• 相关性分析：鹏华前海万科REITs与沪深300、中证国债、SGE黄金的相关性较低，具有较好的分散风险能力。
• 估值方法：
  • NAVPS价值法：通过计算净经营收入、资本化率、经营资产价值等得出每份额估值。
  • P/FFO或P/AFFO指标法：参考同类REITs的P/FFO和P/AFFO乘数，结合FFO或AFFO得出总估值。
  • 现金流折现法：基于未来现金流预测和折现率选择，计算每份额估值。

4. 风险提示

• 历史数据局限性：本报告基于历史数据进行分析，存在不被重复验证的可能。
• 市场风险：宏观环境变化可能导致基金未来表现不及预期。
• 资产集中度风险：80%以上资产投资于基础设施，项目数量少，存在集中度风险。
• 运营风险：底层资产运营不善可能导致实际现金流低于预期。
• 税收与政策风险：中国对底层资产经营收入征税，美国则豁免经营收入税收。
• 投资决策风险：本报告不构成投资建议，投资者应自行判断并承担风险。

结论

我国公募REITs市场正处于起步阶段，首批产品具有较高的投资价值和分散风险的能力，但同时也面临一定的市场风险和运营风险。投资者在参与时应充分了解产品结构、收益来源及风险特征，理性评估自身投资需求和风险承受能力。