20160311-广发证券-房地产行业_整体成交同比上涨明显_城市量价热度分化显著_29页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2016年2月，全国房地产市场在淡季和春节效应下，商品房及住宅成交环比显著回落，但同比仍保持强劲增长。需求端宽松政策持续发力，包括非限购城市首付比例下调、交易税费减免等，对市场成交起到积极作用。一线城市及重点二线城市量价齐升，而三四线城市去库存进程缓慢，城市间市场热度分化显著。预计未来上半年一线带动二线维持量价齐升，但下半年随着需求释放趋近尾声和房价上涨，成交增速或有所回落。

主要观点

• 全国成交情况：2月全国商品房成交指数为191，环比下降44%，同比增长23%。住宅成交指数为210，环比下降43%，同比增长32%。政策效应显现，重点二线城市表现活跃，但三四线城市去库存缓慢。
• 城市量价分化：一线和二线城市成交环比均下滑，但同比分别增长36.5%和19.2%，三线城市同比微幅下滑。房价方面，各线城市环比均上涨，其中一线城市涨幅最大，且房价上涨效应开始向二线城市溢出。
• 政策影响：中央和地方持续出台宽松政策，推动改善性需求入市，但政策对三四线城市的边际效应有限。
• 二手房市场：2月全国二手房成交指数为420，环比下降41%，同比上涨53%。价格方面，二手房价格指数环比上涨2.2个百分点，市场活跃度保持高位。

关键信息

全国市场概况

• 2月全国商品房成交面积同比上涨23%，住宅成交面积同比上涨32%。
• 各线城市成交环比均下滑，一线城市成交环比下降47.5%，二线城市下降46.2%，三线城市下降46.5%。
• 各线城市房价环比均上涨，一线城市涨幅最大，达到2.01%。
• 2月全国批售比为1.28，销售规模大于批准上市规模，市场景气度较高。

各区域市场表现

城市具体表现

北京市场

• 商品房成交48万方，环比下降65.8%，同比下滑21.9%。
• 住宅成交32万方，环比下降59.6%，同比下滑27%。
• 住宅价格环比上涨0.21%，去化周期上升至11个月。
• 二手房成交面积138万方，环比下降34.1%，同比上涨75%。
• 二手房均价环比上涨1.9%，市场活跃度较高。

上海市场

• 商品房成交148万方，环比下降47.4%，同比上涨58%。
• 住宅成交118万方，环比下降46.6%，同比上涨61%。
• 住宅价格环比上涨0.2%，去化周期为5个月。
• 二手房成交套数1.58万套，环比下降63.6%，同比上涨59.5%。
• 二手房均价环比上涨1.8%，市场持续活跃。

深圳市场

• 商品房成交60万方，环比基本持平，同比上涨161%。
• 住宅成交56万方，环比基本持平，同比上涨183%。
• 住宅价格环比上涨5.4%，去化周期为6个月。
• 二手房成交面积环比上涨45.7%，同比上涨47%。
• 二手房均价环比上涨2.8%，市场表现过热。

广州市场

• 商品房成交53万方，环比下降47%，同比上涨9%。
• 住宅成交42万方，环比下降51%，同比上涨9%。
• 住宅价格环比上涨0.6%，去化周期上升至10个月。
• 二手房成交面积41.15万方，同比首次下滑28.6%。
• 二手房均价环比上涨1.2%，市场活跃度较高。

环渤海其他城市

• 天津：住宅成交同比上涨59%，价格环比上涨0.1%。
• 济南：住宅成交同比下降41%，价格环比上涨0.5%。
• 青岛：住宅成交同比上涨33%，价格环比上涨0.4%。

长三角其他城市

• 苏州：住宅成交同比上涨86%，价格环比上涨5.6%。
• 南京：住宅成交同比上涨134%，价格环比上涨1.9%。
• 杭州：住宅成交同比上涨55%，价格环比上涨0.8%。
• 宁波：住宅成交同比上涨80%，价格环比下降1%。

珠三角其他城市

• 东莞：住宅成交同比上涨128%，价格环比上涨4.2%。
• 佛山：住宅成交同比上涨27%，价格环比上涨0.3%。

中西部及其他重点城市

• 武汉：住宅成交同比上涨79%，价格环比上涨0.7%。
• 重庆：住宅成交同比上涨21%，价格环比上涨0.2%。
• 长沙：住宅成交同比下降52%，价格环比上涨1.2%。
• 成都：住宅成交同比下降5%，价格环比上涨0.8%。

风险提示

• 利好政策落地进度不及预期。
• 行业销售增速低于预期。

投资建议

• 行业评级：持有
• 报告日期：2016-03-11
• 分析师：乐加栋、郭镇、金山、李飞
• 联系方式：
  • 乐加栋：lejiadong@gf.com.cn / 021-60750620
  • 郭镇：guoz@gf.com.cn / 021-6075-0637
  • 金山：jinshan@gf.com.cn / 021-60750652
  • 李飞：gflifei@gf.com.cn

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图表索引

• 图1：广发全国成交指数
• 图2：全国44城市商品房，39城市住宅成交面积及同比增速
• 图3：广发全国库存指数
• 图4：百城价格指数变化及环比
• 图5：全国重点城市推盘指数
• 图6：全国商品房销售批售比
• 图7：全国重点城市去化周期变化
• 图8：世联地产全国客户上门量情况
• 图9：广发全国二手房销售指数
• 图10：中原全国二手房价格指数
• 图11：中原二手房指数
• 图12：广发各线城市成交指数
• 图13：广发各线城市库存指数变化
• 图14：各线城市价格环比变化
• 图15：广发各线城市成交指数同比
• 图16：广发各线城市平均去化周期变化
• 图17：广发各线城市推盘指数
• 图18：广发区域成交指数变化
• 图19：广发区域成交指数同比变化
• 图20：广发区域库存指数变化
• 图21：北京商品房、住宅成交面积及增速
• 图22：北京住宅价格走势
• 图23：北京商品房及住宅批准上市面积
• 图24：北京市住宅库存面积及去化周期
• 图25：北京商品房及住宅批售比
• 图26：北京二手房成交规模及增速
• 图27：北京二手房价格及环比
• 图28：上海商品房、住宅成交面积及增速
• 图29：上海商品房及住宅批准上市面积
• 图30：上海商品房及住宅批售比
• 图31：上海市住宅库存面积及去化周期
• 图32：上海住宅房价格走势
• 图33：上海市二手房成交套数
• 图34：上海市二手房价格及环比变化
• 图35：上海市二手房板块价格变动比例
• 图36：深圳商品房、住宅成交面积及增速
• 图37：深圳商品房及住宅批准上市面积
• 图38：深圳商品房及住宅批售比
• 图39：深圳市住宅库存面积及去化周期
• 图40：深圳住宅房价格走势
• 图41：深圳市二手房成交面积及增速
• 图42：深圳市二手房成交价格及环比
• 图43：广州商品房、住宅成交面积及增速
• 图44：广州商品房及住宅批准上市面积
• 图45：广州商品房及住宅批售比
• 图46：广州市住宅库存面积及去化周期
• 图47：广州住宅房价格走势
• 图48：广州市二手房成交面积及增速
• 图49：广州市二手房成交价格及环比
• 图50：天津住宅成交面积及同比
• 图51：天津住宅价格及环比
• 图52：济南住宅成交面积及价格变化
• 图53：济南住宅库存面积及去化周期
• 图54：青岛住宅成交面积及价格
• 图55：青岛住宅库存面积及去化周期
• 图56：苏州住宅成交面积及价格变化
• 图57：苏州住宅库存面积及去化周期
• 图58：苏州商品房及住宅批售比
• 图59：杭州商品房及住宅批售比
• 图60：南京住宅成交面积及价格变化
• 图61：南京住宅库存面积及去化周期
• 图62：杭州住宅成交面积及价格变化
• 图63：杭州住宅库存面积及去化周期
• 图64：宁波商品房成交面积及价格变化
• 图65：宁波商品房库存面积及去化周期
• 图66：东莞住宅成交面积及价格变化
• 图67：东莞住宅库存面积及去化周期
• 图68：佛山商品房成交面积及同比变化
• 图69：佛山住宅价格及环比变化
• 图70：武汉住宅成交面积及同比变化
• 图71：武汉住宅价格及环比变化
• 图72：重庆住宅成交面积及同比变化
• 图73：重庆住宅价格及环比变化
• 图74：长沙房地产成交水平及同比变化
• 图75：长沙住宅价格及环比变化
• 图76：成都房地产成交水平及同比变化
• 图77：成都住宅价格及环比变化

数据来源

• 广发证券发展研究中心
• 中国指数研究院
• 市场统计局
• 各地房地产管理部门
• 世联地产、中原地产等第三方机构

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