20180318-招商证券-招商房地产最新观点_数据跟踪_房地产投资到底如何_房地产板块和大盘风格切换冲突吗__44页_2mb

报告摘要

房地产投资分析总结

核心内容

招商证券近期对房地产板块进行了深入分析，认为房地产投资在1-2月出现反弹，主要得益于拿地费用回升和实际开发速度反弹。尽管存在调控政策和房贷利率上升等压制因素，但房地产板块仍具备一定的投资机会，预计全年房地产指数或仍有30%+的超额收益空间。

主要观点

房地产投资数据
- 1-2月房地产销量回落幅度低于市场预期，主要因基数高位和调控政策影响，但重点二线城市及部分三四线城市销量有所改善。
- 投资反弹主要由拿地费用回升和实际开发速度反弹推动，但预计全年投资增速将放缓至5%。
- 拿地费用同比接近顶部，但因拿地要求趋严，其滞后效应可能减弱，对投资的拖底作用或减缓。
房地产与市场风格切换
- 市场风格切换对房地产板块不构成排斥，反而可能带来机会。
- 经济供需关系短期调整与流动性改善支持市场风格切换，地产板块作为资金切换的桥头堡，具备低估值和业绩确定性优势。
- 按揭利率有望改善，对房地产销量的压制将减弱，甚至转正。
配置建议
- 配置型策略：首选高性价比的1.5线蓝筹（如金地、华侨城A），其次为1线蓝筹（如万科A、保利）。
- 趋势型策略：关注1线蓝筹。
- 关注品种：高杠杆弹性品种（如阳光城、泰禾、蓝光发展）、部分低估值小票（如北京城建、绿地）。
- 多元化转型：关注医美、物流地产等新领域，部分中小票已具备安全边际。
- 央企改革：重点推荐央企改革标的（如侨城、保利），关注沪深渝等热点地区及雄安。
- 区域主题：京津冀协同和粤港澳大湾区，重点关注价值型龙头（如侨城、华发、天健）及短期弹性标的（如世荣、格力）。

关键信息

一手房销售数据

整体：57城上周日均销量环比+7%，一线+10%，二线+33%，三四线-6%。
3月单月同比：整体-50%（-13 PCT），一线-47%（+6 PCT），二线-57%（-19 PCT），三四线-45%（-13 PCT）。
重点城市：
- 北京：销量环比-23%，同比-59%（-7 PCT）。
- 上海：销量环比+5%，同比-36%（+22 PCT）。
- 深圳：销量环比+2%，同比-50%（-12 PCT）。
- 广州：销量环比+40%，同比-70%（-16 PCT）。
- 杭州：销量环比+33%，同比-54%（-67 PCT）。
- 宁波：销量环比+20%，同比-79%（-62 PCT）。
- 南京：销量环比-33%，同比-15%（-14 PCT）。
- 苏州：销量环比-5%，同比-27%（-29 PCT）。
- 武汉：销量环比+20%，同比-55%（-7 PCT）。
- 青岛：销量环比+57%，同比-17%（+27 PCT）。

二手房销售数据

整体：19城上周日均销量环比有所回升，但3月单月同比再次扩大。
重点城市：
- 北京：销量环比+19%，同比-61%（-21 PCT）。
- 深圳：销量环比+17%，同比+14%（-26 PCT）。
- 杭州：销量环比+32%，同比-58%（-4 PCT）。
- 南京：销量环比+42%，同比-57%（-17 PCT）。
- 大连：销量环比+54%，同比+12%（-19 PCT）。
- 青岛：销量环比+96%，同比-14%（+28 PCT）。

土地市场分析

住宅类土地供应：2月住宅类土地供应同比增速回升至11%，但一线、二线、其他城市均出现季节性回落。
住宅类土地成交：2月成交面积继续回落，一线持续高位，二线及三四线高位回落。
楼面均价与溢价率：2月百城楼面均价微跌，溢价率维持低位，为20%。
重点城市土地成交：
- 郑州：土地成交面积居首，多个地块成交。
- 长春：多宗地块成交，楼面价与周边房价相对稳定。
- 石家庄：多宗地块成交，部分地块楼面价较低。
- 大连：旅顺三涧堡街道韩家村地块成交。
- 上海：金山区地块成交，楼面价0.17万元/平。
- 温州：塘下镇地块成交，楼面价1万元/平。