房地产行业最新观点＆数据跟踪：房地产投资到底如何？房地产板块和大盘风格切换冲突吗？-20180318-招商证券-44页-2mb

报告摘要

房地产投资及市场风格切换分析总结

核心内容

本报告分析了2018年1-2月房地产投资数据及市场风格切换对房地产板块的影响，同时提供了重点城市一手房与二手房销售、土地市场等数据的详细解读。

主要观点

房地产投资反弹原因
- 1-2月房地产名义投资同比增速回升，主要得益于拿地费用的回升和实际开发速度的反弹。
- 拿地费用同比接近顶部，其滞后效应减弱，意味着拿地费用增速将早于2018年年中见顶。
- 建安价格指数与在建面积缩小，实际开发速度反弹，推动投资短期回升。
- 预计全年房地产投资将放缓至5%左右，但仍高于年初。
房地产与市场风格切换
- 市场风格切换并不排斥房地产板块，反而可能带来机会。
- 经济供需关系调整与流动性改善的组合支持市场从上证50向中证500和创业板切换，房地产板块具备低估值和业绩确定性等优势。
- 按揭利率的上调已处于尾端，预计将在2018年上半年见顶，从而缓解对房地产销量的压制。
房地产板块投资机会
- 重申房地产指数全年或仍有30%+超额收益空间。
- 配置建议：
  - 配置型策略：首选高性价比的1.5线蓝筹（如金地、华侨城A）。
  - 趋势型策略：关注1线蓝筹（如万科A、保利）。
  - 关注弹性品种：阳光城、泰禾、蓝光发展等。
  - 部分低估值小票：可再平衡配置，如绿地、北京城建等。
政策与行业趋势
- “租购并举”是重大制度性变革，政策红利有望持续落地，关注大开发商、地方国企、中介服务商等。
- REITs相关主题是长期关注点，关注稀缺标的如嘉宝，估值角度参考行业空间法的25-35X PE。
- 多元化转型是打开增长天花板的重要路径，关注具有RNAV安全边际的中小票。
- 国央企改革是重要主题，推荐侨城、保利等，以及沪深渝等热点地区。

关键信息

一手房销售情况

整体趋势：2018年1-2月销量同比大幅回落，但3月有所回升，预计全年销量同比呈宽“U”型走势。
分城级表现：
- 一线城市：销量同比-47%，环比+10%。
- 二线城市：销量同比-57%，环比+33%。
- 三四线城市：销量同比-45%，环比-6%。
分区域表现：
- 长三角：销量同比-32%，环比+3%。
- 珠三角：销量同比-55%，环比+0%。
- 环渤海：销量同比-50%，环比+45%。
- 中西部：销量同比-79%，环比+5%。

二手房销售情况

整体趋势：2018年1-2月销量同比小幅回落，但3月有所回升。
分城级表现：
- 北京：销量同比-61%，环比+19%。
- 深圳：销量同比+14%，环比+17%。
- 杭州：销量同比-58%，环比+32%。
- 南京：销量同比-57%，环比+42%。
分区域表现：
- 大连：销量同比+12%，环比+54%。
- 青岛：销量同比-14%，环比+96%。