20160228-中泰证券-房地产行业周报_进一步加杠杆预期催生火爆销量_19页_1mb
报告摘要
房地产行业周报总结
核心内容
2016年2月28日发布的房地产行业周报指出，房地产市场在政策推动和市场预期下表现出强劲的销售势头，尤其是一线城市和部分核心二线城市。政策层面，包括推广街区制、优化住房结构、货币化安置等，进一步推动了房地产市场的发展。同时，去化政策和货币宽松预期对市场形成积极影响，房地产板块或将在短期内表现突出。
主要观点
- 市场表现：2016年2月，60大中城市一手房成交套数环比上升78.0%，同比上升246.3%，一线城市表现尤为强劲，北京、上海、广州、深圳成交套数环比增速分别为19.3%、125.0%、197.2%、149.8%。二手房成交也呈现环比上升40.4%和同比上升249.6%的趋势，一线城市和三线城市环比增速分别为39.8%和76.0%。
- 库存情况：25大城市住宅可售套数环比下降1.7%，去化周期为40.2周，其中一线城市去化周期为26.1周，二线城市为27.9周，三线城市为61.8周。
- 政策影响：政策层面持续出台利好政策，包括新建住宅推广街区制、优化住房结构、货币化安置等，政策推动了市场活跃度。此外，周小川在G20会议上的讲话表明对房地产进一步加杠杆的预期。
- 公司动态：多家房地产公司有融资、并购和股票发行等动作，如保利地产、万科、中洲控股等，显示出行业内的资本运作活跃。
- 投资建议：分析师建议重点关注被低估的蓝筹股、NAV大幅折价的转型公司以及国企改革预期较强的公司，如保利、招商蛇口、华联控股、鲁商置业等。
关键信息
行业走势
- 一手房成交量：60大中城市合计成交57,878套，环比上升78.0%，同比上升246.3%。
- 二手房成交量：18大中城市合计成交16,933套，环比上升40.4%，同比上升249.6%。
- 库存：25大城市住宅可售套数为1,194,540套，去化周期为40.2周。
政策跟踪
- 中共中央、国务院：新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。
- 上海：优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%。
- 统计局：1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.4个百分点，一线城市涨幅明显。
- 周小川：中国个人住房贷款占银行总贷款比重偏低，未来可能进一步加杠杆。
- 河南：推进公租房货币化，不再新开工建设公租房。
- 深圳：调整非本地户籍购房准入条件，社保缴纳年限由1年变为3年。
- 四部委：规范土地储备和供应，清理压缩现有土地储备机构。
- 国务院：批复厦门市城市总体规划，推动厦漳泉一体化发展。
公司跟踪
- 保利地产：公开发行2016年公司债券（第二期）不超过150亿元。
- 万科：全资子公司汇恩有限在境外申请贷款65亿元，万科置业(香港)提供担保。
- 中航地产：获得证监会核准公开发行面值15亿元的公司债券。
- 中洲控股：筹划非公开发行，募集不超过55亿元，用于房地产项目开发。
- 南山控股：2015年度业绩快报，营业收入48.7亿元，归属净利润2.07亿元。
- 南国置业：2015年度归属净利润同比下降93.74%，EPS为0.02元。
- 世荣兆业：2015年度归属净利润同比增长334.53%，EPS为0.082元。
- 华夏幸福：子公司竞得两幅住宅用地，楼面价974元/平米，周边房价4500元/平米。
- 中房地产：拟购买优质地产项目，可能涉及重大资产重组，股票停牌。
- 新城控股：因筹划重大事项，股票停牌，与招商地产合作开发苏州市地块。
- 绵世股份：实施股票激励计划，授予权益1069万份，占总股本3.59%。
- 绿地控股：大股东格林兰增持77.73万股，持股比例提升至28.99%。
投资建议
- 蓝筹股：关注被低估的蓝筹股，如保利、招商蛇口。
- 转型潜力股：关注NAV大幅折价、未来转型可期的公司，如华联控股、泰禾集团。
- 国企改革：关注国企改革预期，如鲁商置业。
风险提示
- 去化政策出台进度不达预期。
- 刺激效果不达预期。
表格汇总
60大中城市一手房成交分析
| 城市 | 指标 | 16/02/19-16/02/25 | 环比增速 | 同比增速 | 前一周环比增速 | 相对2015年周均销售 | 年初至今累计 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 合计 | 套数 | 57,878 | 78.0% | 246.3% | 159.8% | -3.5% | 395,984 |
| 面积 | 6,064,147 | 75.0% | 265.7% | 142.1% | -0.7% | 41,036,294 | |
| 一线城市 | 套数 | 8,666 | 115.0% | 296.3% | 265.7% | -5.0% | 58,806 |
| 面积 | 921,252 | 114.8% | 323.9% | 235.6% | -5.1% | 6,149,505 | |
| 二线城市 | 套数 | 17,821 | 87.0% | 361.3% | 136.5% | -16.4% | 136,752 |
| 面积 | 1,840,111 | 85.8% | 359.3% | 106.2% | -16.2% | 14,041,244 | |
| 三线城市 | 套数 | 31,391 | 65.6% | 194.4% | 156.7% | 6.3% | 200,426 |
| 面积 | 3,302,783 | 1.4% | 217.5% | 148.5% | 12.4% | 20,845,544 |
18大中城市二手房成交分析
| 城市 | 指标 | 16/02/19-16/02/25 | 环比增速 | 同比增速 | 前一周环比增速 | 相对2015年周均销售 | 年初至今累计 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 合计 | 套数 | 16,933 | 40.4% | 249.6% | 192.6% | 10.3% | 126,733 |
| 面积 | 1,512,173 | 39.2% | 259.0% | 182.2% | 8.9% | 11,612,703 | |
| 一线城市 | 套数 | 7,617 | 39.8% | 154.8% | 321.2% | 23.4% | 57,967 |
| 面积 | 660,268 | 21.1% | 156.5% | 299.7% | 21.5% | 5,019,942 | |
| 二线城市 | 套数 | 4,145 | 24.7% | 258.2% | 22.2% | -2.8% | 34,453 |
| 面积 | 382,483 | 23.9% | 263.4% | 23.3% | -4.3% | 3,256,285 | |
| 三线城市 | 套数 | 5,171 | 76.0% | 205.3% | 219.6% | 5.2% | 34,313 |
| 面积 | 469,422 | 70.0% | 225.2% | 205.0% | 5.3% | 3,336,476 |
图表目录
- 图表1：60大中城市一手房成交套数环比增速
- 图表2：60大中城市一手房成交套数同比增速
- 图表3：24个主要城市一手房本周成交套数环比增长
- 图表4：60大中城市一手房详细成交数据
- 图表5：18大中城市二手房成交套数环比增速
- 图表6：18大中城市二手房成交套数同比增速
- 图表7：18大中城市二手房本周成交套数环比增速
- 图表8：18大中城市二手房详细成交数据
- 图表9：25城市总计可售套数及去化周期
- 图表10：一线城市可售套数及去化周期
- 图表11：二线城市可售套数及去化周期
- 图表12：三线城市可售套数及去化周期
- 图表13：25城市库存量数据分析
- 图表14：100大中城市供应土地面积（住宅用地）
- 图表15：100大中城市成交土地面积（住宅用地）
- 图表16：100大中城市土地供应均价（住宅用地）
- 图表17：100大中城市土地成交均价（住宅用地）
- 图表18：100大中城市土地成交总价（住宅用地）
- 图表19：100大中城市土地成交数据简要汇总
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