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中国房地产周报总结（2025年3月17日至3月23日）

核心内容

2025年3月17日至3月23日的中国房地产市场表现呈现出一定的分化趋势，新房销售和土地成交量的变化反映了市场动态的复杂性。

主要观点

• 新房成交量：上周30大中城市商品新房成交量为209万平方米，同比下跌0.9%，环比上升22.7%。一线城市新房成交量同比上升，但二、三线城市成交量同比下滑。
• 一线城市表现分化：北京新房累计成交量同比下跌14.6%，上海、广州、深圳分别同比上升26.1%、44.6%、89.9%，但均不及前周涨幅。
• 商品房存销比：整体存销比按面积计算为89.9，低于去年同期的108.6和前周的91.2。二线城市存销比环比上升，但整体市场仍面临压力。
• 土地成交量：100大中城市土地成交规划建筑面积为1,603万平方米，同比上升2.5%，环比上升15.7%。一线城市土地成交量同比大幅下跌，而二线城市有所上升。
• 政策动向：中国人民银行表示将择机降准降息，以推动房地产市场止跌回稳。同时，地方政策如山西和济宁也出台了一些支持性措施。
• 内房港股表现：整体表现落后于大市，其中民企开发商和物业管理/中介板块跌幅较大，而中国香港/海外开发商及房托表现相对较好。

关键信息

新房销售情况

• 30大中城市：上周新房成交量209万平方米，同比下跌0.9%，环比上升22.7%。
• 城市分类：
  • 一线城市：同比上升23.1%，环比上升15.0%
  • 二线城市：同比下跌10.4%，环比上升35.8%
  • 三线城市：同比下跌4.9%，环比上升8.5%

土地成交情况

• 100大中城市：上周土地成交建筑面积为1,603万平方米，同比上升2.5%，环比上升15.7%。
• 城市分类：
  • 一线城市：同比下跌57.4%，环比上升138.3%
  • 二线城市：同比上升57.6%，环比下跌5.6%
  • 三线城市：同比下跌6.9%，环比上升27.5%

政策动向

• 中国人民银行：建议加大货币政策调控强度，择机降准降息，推动房地产市场止跌回稳。
• 地方政策：山西发布2025年行动计划，济宁提高住房公积金贷款最高额度并降低最低首付款比例。

内房港股表现

• 整体表现：恒生中国内地地产指数全周下跌3.6%，落后大市2.4个百分点。
• 个股表现：
  • 偏向选择经营稳健的开发商，如嘉里建设(683 HK)和中国海外发展(688 HK)
  • 绿城中国(3900 HK)、中国建筑国际(3311 HK)等部分公司业绩未达预期

市场评论

• 市场整体方向不明朗，新房成交量同比转跌，但一线城市保持增长，商品房存销比下降，土地成交量略有上升。
• 两会虽重申支持政策，但市场未见明显反弹，仍需更多具体措施。
• 投资建议偏向稳健型开发商。

风险提示

• 政策变动
• 利率波动
• 项目延迟
• 融资困难

附录：房地产基本面指标

1-2月份房地产开发指标

• 房地产开发投资完成额：同比下跌9.8%，至10,720亿元
• 房屋新开工面积：同比下跌29.6%，至6,614万平方米
• 房屋竣工面积：同比下跌15.6%，至8,764万平方米
• 新开工/竣工面积比例：0.75，低于去年同期的0.91
• 商品房销售面积：同比下跌5.1%，至10,746万平方米

2月份住宅价格指数

• 百城住宅平均价格：同比上升2.7%，至16,711元/平方米
• 一线城市：同比上升3.4%，至45,101元/平方米
• 二线城市：同比上升1.5%，至15,276元/平方米
• 三线城市：同比略跌0.1%，至9,994元/平方米

房地产业GDP占比

• 2024年第四季：房地产业GDP为22,185亿元，同比增长2.5%，占全国总GDP的5.9%
• 2024全年：占比为6.3%，低于2023年的6.8%

贷款余额

• 房地产开发贷款余额：同比上升5.3%，至13.6万亿元
• 个人住房贷款余额：同比下跌1.3%，至37.7万亿元
• 个人住房公积金贷款利率：分别为2.35%和2.85%

分析师信息

• 分析师：周健锋（Patrick Chow）
• 联系方式：
  • 电话：+852 2359 1849
  • 邮箱：kf.chow@ztsc.com.hk

图表目录

• 图表1：30大中城市商品新房每周成交面积
• 图表2：30大中城市商品新房每周成交-同比增长率
• 图表3：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交面积
• 图表4：30大中城市(当中一线城市)商品新房每周成交-同比增长率
• 图表5：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交面积
• 图表6：30大中城市(当中二线城市)商品新房每周成交-同比增长率
• 图表7：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交面积
• 图表8：30大中城市(当中三线城市)商品新房每周成交-同比增长率
• 图表9：北京首周至今一手商品住宅累计成交面积
• 图表10：上海首周至今一手商品住宅累计成交面积
• 图表11：广州首周至今一手商品住宅累计成交面积
• 图表12：深圳首周至今一手商品住宅累计成交面积
• 图表13：十大城市商品房存销比(按套数)
• 图表14：十大城市商品房存销比(按面积)
• 图表15：十大城市(当中一线城市)商品房存销比(按面积)
• 图表16：十大城市(当中二线城市)商品房存销比(按面积)
• 图表17：100大中城市成交土地规划建筑面积
• 图表18：100大中城市(当中一线城市)成交土地规划建筑面积
• 图表19：100大中城市(当中二线城市)成交土地规划建筑面积
• 图表20：100大中城市(当中三线城市)成交土地规划建筑面积
• 图表21：上周中央及地方主要房地产政策公布
• 图表22：个别内地房地产港股表现
• 图表23：房地产开发投资完成额(月度)
• 图表24：房地产开发资金来源(月度)
• 图表25：房屋新开工面积(月度)
• 图表26：房屋竣工面积(月度)
• 图表27：商品房销售面积(月度)
• 图表28：房屋新开工/竣工面积比例(月度)
• 图表29：百城住宅平均价格(月度)
• 图表30：百城住宅(当中一线城市)平均价格(月度)
• 图表31：百城住宅(当中二线城市)平均价格(月度)
• 图表32：百城住宅(当中三线城市)平均价格(月度)
• 图表33：不同价格指数同比增长比较(月度)
• 图表34：不同价格指数同比增长比较(一线城市)(月度)
• 图表35：不同价格指数同比增长比较(二线城市)(月度)
• 图表36：不同价格指数同比增长比较(三线城市)(月度)
• 图表37：房地产业GDP及所占全国总GDP比例(季度)
• 图表38：房地产贷款余额(季度)
• 图表39：个人住房公积金贷款利率(月度)