2018年第2季度中国房地产市场报告

2018年第2季度中国房地产市场报告总结

核心内容

2018年第2季度，中国房地产市场整体呈现稳中向好的发展态势，市场景气指数持续上升，房地产开发投资、土地购置和新开工面积均同比增加，土地溢价率保持平稳，房价涨幅创近五年新高。同时，政策调控力度加大，房地产市场进入新的调控周期。

主要观点

• 市场整体景气：房地产市场周期高位运行，国房景气指数逐月增加，投资意愿增强，房价上涨城市数量保持高位。
• 区域分化明显：一线城市市场企稳，二线城市和三四线城市房价继续上涨，且涨幅逐月增加。
• 政策调控升级：调控范围扩大至二线和三四线城市，强化市场监管，遏制投机性购房，同时推进租购并举住房制度。
• 货币政策稳健中性：两次降准维持流动性合理充裕，但整体趋势趋紧，实际利率仍处于低位。
• 资金压力加大：房地产企业资金来源增长放缓，开发贷款和个人按揭贷款同比负增长，资金压力仍较高。
• 经济背景支撑：2季度经济稳中向好，GDP增长稳定，居民购房意愿旺盛，但房地产对GDP的贡献率继续下降。

关键信息

全国版块

• 房地产开发投资：2018年1-6月房地产开发完成投资5.55万亿元，同比增长9.7%，增速为2014年下半年以来较高水平。
• 土地购置与新开工面积：1-6月土地购置面积同比增加7.2%，新开工面积同比增加11.8%，其中二线城市土地购置面积由负转正。
• 商品房销售：销售面积同比增加3.3%，销售额同比增加13.2%，房价上涨城市数量保持高位，涨幅逐月增加。
• 房价涨幅：70大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比累计涨幅分别达到2.37%和1.76%，均为近五年新高。
• 待售面积：6月末商品房待售面积同比减少，住宅待售面积减少幅度最大。

区域版块

• 一线城市：商品房销售面积减幅明显收窄，土地购置和新开工面积由负转正，市场企稳。
• 二线城市：商品房销售面积同比由负转正，土地购置和新开工面积增长，但二手房成交量仍为负增长。
• 三四线城市：商品房销售面积和土地购置面积同比增加，市场仍处于景气高位。

政策版块

• 货币政策：保持稳健中性，两次降准维持流动性合理充裕，但实际利率仍处于低位。
• 财政政策：推进税制改革，包括增值税改革、房地产税立法、个人所得税调整等。
• 房地产调控：调控力度不放松，限购、限售政策扩围至更多城市，尤其是东北和西南地区。
• 市场监管：加强商品房销售、网签备案和预售管理，打击非法集资和违规行为。
• 融资渠道：推动住房租赁资产证券化、保险资金进入长租市场，探索专项债支持棚改项目。

数据亮点

• 土地溢价率：2季度100大中城市平均土地溢价率为18.6%，比上季度略高。
• 居民购房意愿：未来三个月打算购房的居民占比为23%，预计“下季度房价上涨”的居民占比达36.5%。
• 房地产债券发行：2季度房地产债券发行1362.6亿元，略高于去年同期，发行利率有所下降。
• M2与M1：2季度M2同比增长8%，M1增长6.6%，货币供应量增速总体平稳。
• 房地产税立法：房地产税法被列入2018年立法工作计划，税制改革持续推进。

市场趋势预测

• 3季度展望：房价将保持上涨但涨幅回落，一线城市稳中有升，二线城市和三四线城市涨幅将有所下降。
• 政策影响：调控政策继续升级，重点在遏制投机性购房、整治市场秩序，房地产企业资金压力将维持高位。
• 市场结构优化：租赁住房、共有产权住房供应比例提升，土地供应结构优化，支持中低价位、中小套型住房建设。

总结

2018年第2季度，中国房地产市场整体稳中向好，市场景气指数高位运行，房价涨幅创近五年新高。一线城市市场企稳，二线城市和三四线城市房价继续上涨，但涨幅逐月增加。政策调控力度不减，范围扩大，重点在遏制投机、加强监管、优化供给结构。货币政策保持稳健中性，资金压力仍较大。房地产对GDP的贡献率下降，但市场热度不减，居民购房意愿维持高位。随着调控政策进一步落实，预计3季度房价涨幅将有所回落。