20221030-国金证券-城投系列分析报告_城投拿地受限_信用风险怎么看__13页_1mb

城投拿地受限，信用风险怎么看？总结

核心内容概述

本文围绕财政部126号文对城投平台拿地行为的影响，分析了城投平台当前拿地现状、区域分布、财务风险及未来信用风险的可能变化。核心结论指出，城投平台在土拍市场降温背景下仍通过子公司托底拿地，但地块多位于郊区且入市率低，导致财务风险上升。此外，城投拿地比例较高的区域主要集中在江苏、湖南、湖北、四川、福建、江西等省份，且县级层面的城投拿地比例显著高于地市级和省级。

主要观点

• 城投拿地现状：

  • 城投平台主要通过子公司间接参与“招拍挂”拿地，子公司拿地金额占比近七成。
  • 2022年前三季度全国城投拿地比例为19.27%，部分城市如江苏淮安、湖北黄石、江苏盐城的城投拿地比例超过50%。
  • 土拍市场热度下降，溢价成交地块占比降低，底价成交比例上升，城投托底拿地力度加大。

• 城投拿地区域分布：

  • 省级及以上地区：城投拿地金额达2588亿元，占比较高。
  • 地级行政区：城投拿地金额占土地成交总价比例较高，其中江苏淮安、湖北黄石、江苏盐城分别达到74.6%、60.9%和58.4%。
  • 县/县级市：城投拿地金额比例较高，104个县/县级市的城投拿地金额占比超过50%，其中辽宁大石桥市、重庆丰都县和河北容城县为前三。
  • 拿地金额较大的城投企业以地市级为主，如广州地铁、首开股份、深圳人才安居。

• 城投拿地风险分析：

  • 土拍市场降温，城投托底拿地力度加大，但地块多位于郊区，开发能力不足，入市率低，导致资金占用和财务压力。
  • 土地财政依赖度高的地区如江苏、湖南、湖北、四川、福建等，若政策实施严格，土地出让收入可能受挫，影响区域城投基本面。
  • 城投平台中部分企业如丹阳高新、宁波城投、南京高科等存在短期偿债压力，需重点关注。

• 财政部126号文影响：

  • 禁止通过国企购地等方式虚增土地出让收入，短期内城投拿地行为难有较大改变。
  • 地方政府可能存在违规返还土地出让金的行为，导致土地出让收入空转。
  • 需关注后续具体政策实施细节，对土地财政依赖度高的地区进行重点监控。

关键信息

• 城投托底拿地：城投平台多通过子公司拿地，托底拿地多位于郊区，且入市率低。
• 区域分化：江苏、湖南、江西、湖北、四川和福建等省份城投拿地金额占比高，且部分县/县级市的城投拿地比例超过50%。
• 财务风险：城投平台拿地后资金占用大，且多数不具备开发能力，导致项目无法入市，形成财务压力。
• 偿债能力：部分城投企业如丹阳高新、宁波城投、南京高科等存在短期偿债压力，需重点关注其信用风险。
• 政策影响：财政部126号文虽限制城投拿地，但短期内执行难度较大，需关注后续政策变化。

风险提示

1. 数据统计偏差：土地成交数据来源和城投判定口径可能存在差异，导致数据不准确。
2. 信用风险超预期：城投平台信用风险可能超出预期，特别是偿债压力较大的企业。

图表目录

• 图表1：城投平台与土地的关系
• 图表2：城投企业大多通过子公司参与“招拍挂”拿地
• 图表3：2022年三批次土拍热度下降
• 图表4：2022年至今三批次供地城投拿地比例小幅增加
• 图表5：22城集中供地中城投拿地多位于郊区
• 图表6：2021年地方国企集中供地项目入市率较低
• 图表7：不同省市城投拿地情况分化明显
• 图表8：2022年前三季度福建、浙江和陕西三省城投拿地收入占比持续提升
• 图表9：2022年城投拿地较多且增长较快的地级行政区一览
• 图表10：2022年前三季度城投拿地比例及变化前30的县/县级市
• 图表11：2022年前三季度不同行政区划的城投拿地金额及占比
• 图表12：2022年前三季度城投拿地金额前30的企业
• 图表13：各省份城投拿地金额比例与土地财政依赖度
• 图表14：城投拿地金额比例较高的地级市债务率情况
• 图表15：城投拿地金额比例较高的县/县级市债务率情况
• 图表16：拿地规模较高的城投企业债务规模与偿债能力

结论

财政部126号文对城投平台拿地行为提出限制，但短期内执行难度较大。城投平台在土拍市场降温背景下仍加大托底拿地力度，但地块质量差且入市率低，导致财务风险上升。建议投资者关注土地财政依赖度高且城投拿地比例大的区域及企业，尤其是短期偿债压力较大的平台，如丹阳高新、宁波城投、南京高科等。同时，需警惕数据统计偏差和信用风险超预期的可能性。