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首批公募REITs发售跟踪总结

核心内容

本报告分析了2021年6月初首批9只公募REITs的认购情况及市场预期，重点探讨了获配比例差异、公众与机构认购偏好、回款及上市时间安排，以及对首批REITs的战略看多观点。

主要观点

1. 获配比例差异显著，公众认购热情高涨

• 获配比例分布：网下认购获配比例在 $5.94% - 25.95%$，公众认购获配比例在 $1.76% - 12.30%$，差异明显。
• 公众认购表现：超半数产品启动回拨机制，普洛斯、首创水务公众投资者多获配份额比例超 $50%$。
• 时间安排：5月31日提前结束公众认购，6月2日公布回拨比例，部分产品退款时间提前至6月3日。
• 极端案例：首钢绿能公众获配率仅为 $1.76%$，蛇口产园网下获配率仅为 $5.94%$。

2. 项目热度与募资规模影响机构获配比例，公众偏好高现金分派率项目

• 机构获配逻辑：机构认购倾向受主观项目认可度影响，拟募资规模越大，获配比例越高。
• 公众偏好：公众更倾向于高现金分派率的收益权项目，如收费公路、市政及污水处理项目，除广州广河外，其余产品公众获配比例均低于 $4%$。

3. 回款周期缩短，首批REITs预计6月21日上市

• 回款时间：多数产品退款完成时间提前至6月3日或募集期结束后的2-4个交易日内。
• 上市时间：根据蛇口产园公告，预计份额上市日为2021年6月21日，德邦证券预计首批REITs可能于该日同时上市。

4. 战略看多首批公募REITs，分享新时代红利

• 优质资产：首批REITs底层资产透明，为优质基础设施项目，符合政策导向。
• 折价修复与资产成长：4%净现金流分派率要求带来折价修复空间，资产成长性增强收益。
• 定价让利：定价明显低于询价中值，让利二级市场。
• 市场结构：供给稀缺，高战略配售占比与锁定期限制限制了二级市场供给，彰显战略投资者乐观预期。
• 需求旺盛：网下、网上认购均超预期，募集期缩短。
• 乐观者定价：在卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。

关键信息

• 首批REITs名单：浙江杭徽、张江REIT、普洛斯、东吴苏园、首创水务、蛇口产园、首钢绿能、盐港REIT、广州广河。
• 获配比例差异：网下机构获配比例高于公众，部分产品公众获配比例极低。
• 回拨机制：部分产品因公众认购超募启动回拨机制，增加公众份额。
• 上市时间：预计首批REITs于2021年6月21日同时上市。
• 市场预期：战略投资者对首批REITs表现乐观，认为其具备长期投资价值。

风险提示

• 基础资产不确定性：REITs底层资产未来经营情况可能受多种因素影响。
• 现金流预测偏差：募集说明书中测算的未来现金流可能与实际情况存在偏差。
• 发行进度风险：募集发行可能不及预期，影响市场表现。
• 流动性风险：REITs上市初期流动性可能受限。
• 规则调整风险：政策或市场规则可能发生变化，影响投资策略。

分析师与研究助理简介

• 吴开达：德邦证券副所长、首席策略分析师，具备买方与卖方双重经验，团队研究领域包括大势研判、行业比较、公司研究、微观流动性、新股研究。
• 姚皓天：研究助理，协助完成相关研究工作。

法律声明

• 本报告仅供德邦证券客户使用，不构成投资建议。
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投资评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：优于大市、中性、弱于大市。
• 评级标准：基于6个月内市场表现与基准指数对比。