20210531-首创证券-房地产行业周报_首批公募Reits发售_行业销售热度延续_25页_3mb

报告摘要

房地产行业周报总结

核心内容与主要观点

首批公募REITs项目获批：首批9只基础设施公募REITs项目获批，近期将完成询价。证监会提出适时扩大REITs试点范围，培育多元投资群体，同时完善规则体系，强化监管，以保障市场长期健康发展。
行业销售情况：5月行业销售保持高景气度，重点监测城市新房销量同比增长6%，二手房同比下降11%。随着热点城市调控收紧和房贷利率提高，市场已进入高位调整状态。
土地市场动态：济南和宁波完成首批土地集中竞拍，核心区域溢价率高于非核心区域，且供应占比提升。22城中15城已完成首批土地竞拍，核心城市土拍热度高涨，未来房价上涨压力增加，需警惕土地市场热度向新房及二手房市场的转移。
投资建议：建议关注龙头地产公司如万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国，以及二线弹性品种如新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。

行业政策动态

中央政策

住建部召开保障性租赁住房座谈会，40个城市将大力发展保障性租赁住房，以解决新市民和青年人住房困难问题。
证监会召开新闻发布会，提出扩大基础设施REITs试点范围，完善规则体系，强化监管。

地方政策

深圳：拟修订户籍迁入规定，调整人才底线为全日制本科；规范新房价格，分批推不能涨价；加大造假惩处力度。
南京：提高无房家庭购房门槛，需2年无房、连缴12个月城镇社保；不再审批建“别墅”项目。
成都：建立二手住房成交参考价格发布机制，以稳定市场预期。
合肥：发布最新城区标定地价，明确各类用地年限。
海南：持续加强房地产调控，对违规行为进行常态化监管。
广州：修订积分入户政策，新增公积金指标。
上海：修订限购套数规定，获新房认购资格即认定为名下购房套数。

重点城市商品房成交

上周55城商品房成交面积为689.5万平米，环比下降4%，同比下降18%。
5月累计成交面积为2791万平米，同比增长6%。
全年累计成交面积为14954.1万平米，同比增长56%。
分城市能级来看：
- 一线城市：上周成交面积环比持平，同比增长2%；5月累计同比增长10%。
- 二线城市：上周成交面积环比下降3%，同比下降18%；5月累计同比增长12%。
- 三四线城市：上周成交面积环比下降7%，同比下降24%；5月累计同比下降4%。

重点城市二手房成交

上周16城二手房成交面积为205.3万平米，环比增长4.5%，同比下降7%。
5月累计成交面积为663万平米，同比下降10.5%。
全年累计成交面积为3791.2万平米，同比增长39.9%。

库存及去化周期

截至上周，15城商品房可售面积为15626.3万平米，环比增长0.3%。
库存去化周期为13.3个月，环比增长0.2个月。
一线城市平均库存去化周期为13.6个月，二线城市为13.9个月，三四线城市为9.2个月。

市场资金环境

2021年5月，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续13个月保持不变。
5月全国首套房平均贷款利率为5.33%，环比上涨3bp；二套房贷利率为5.61%，环比上涨2bp。
房地产贷款余额为50.03万亿元，同比增长10.9%，占人民币贷款余额比重为27.7%。
2021年4月新增房地产贷款1.47万亿元，占新增人民币贷款比重为27%。

重点房企4月销售情况

碧桂园：4月销售额528.2亿元，同比增长7.8%；1-4月销售额1923.8亿元，同比增长28.4%。
中国恒大：4月销售额681.4亿元，同比增长4.5%；1-4月销售额2213.0亿元，同比增长4.1%。
万科：4月销售额497.7亿元，同比增长3.8%；1-4月销售额2292.4亿元，同比增长23.4%。
融创中国：4月销售额547.3亿元，同比增长62.0%；1-4月销售额1710.1亿元，同比增长79.0%。
保利地产：4月销售额512.0亿元，同比增长36.2%；1-4月销售额1754.8亿元，同比增长61.6%。

房企融资情况

弘阳地产：5月21日融资2.1亿美元，利率7.3%，期限3年。
金地集团：5月25日融资20亿元，利率3.72%，期限3年。
建发地产：5月26日融资3亿元，利率4.5%，期限5年。
万科：5月28日融资12.8亿元，发行类型为证监会主管ABS。

重点公司估值

类别	公司名称	代码	股价(元/港元)	市值(亿元)	EPS(元/港元/股)	PE	PB	ROE(%)
A股	万科A	000002.SZ	26.95	3037.4	3.62, 3.91, 4.25	8.2, 6.9, 6.3	1.6	20.1
A股	保利地产	600048.SH	13.58	1625.5	2.42, 2.66, 2.96	6.7, 5.1, 4.6	6.7	17.2
A股	招商蛇口	001979.SZ	11.68	925.4	1.46, 1.84, 2.11	8.0, 6.3, 5.5	1.5	12.5
A股	金地集团	600383.SH	10.88	491.2	2.30, 2.58, 2.88	6.3, 4.2, 3.8	1.2	18.6
A股	新城控股	601155.SH	48.80	1103.2	6.78, 8.16, 9.38	5.8, 6.0, 5.2	2.0	34.3
A股	阳光城	000671.SZ	5.58	231.0	1.19, 1.54, 1.77	6.0, 3.6, 3.1	1.1	18.2
A股	金科股份	000656.SZ	6.06	323.6	1.30, 1.57, 1.84	6.2, 3.9, 3.3	1.3	21.9
A股	中南建设	000961.SZ	6.90	264.0	1.87, 2.33, 2.73	6.0, 3.0, 2.5	1.4	28.2
内房股	中国海外发展	0688.HK	18.80	2057.6	4.74, 5.16, 5.70	4.1, 3.6, 3.3	0.5	14.8
内房股	华润置地	1109.HK	36.65	2613.5	4.97, 5.33, 5.96	7.6, 6.9, 6.2	1.1	15.8
内房股	碧桂园	2007.HK	9.89	2180.6	1.87, 2.31, 2.65	5.7, 4.3, 3.7	1.3	21.4
内房股	融创中国	1918.HK	28.55	1331.8	9.20, 9.50, 10.56	4.6, 3.0, 2.7	1.2	34.2
内房股	龙湖集团	0960.HK	45.45	2756.7	3.97, 5.00, 5.89	13.7, 9.1, 7.7	2.4	19.8
内房股	中国金茂	0817.HK	3.00	380.6	0.38, 0.70, 0.87	6.4, 4.3, 3.5	0.9	9.0
内房股	旭辉控股集团	0884.HK	6.77	557.8	1.18, 1.35, 1.55	7.5, 5.0, 4.4	1.4	24.3
物业股	碧桂园服务	6098.HK	78.75	2383.2	1.14, 1.57, 2.31	64.8, 50.3, 34.1	20.1	26.9
物业股	保利物业	6049.HK	62.30	344.7	1.45, 1.91, 2.47	53.6, 32.6, 25.2	4.8	12.0
物业股	中海物业	2669.HK	8.05	264.6	0.21, 0.34, 0.44	23.4, 24.0, 18.2	7.9	38.2
物业股	绿城服务	2869.HK	12.00	389.2	0.27, 0.35, 0.48	45.6, 34.6, 24.9	3.9	14.8
物业股	永升生活服务	1995.HK	21.50	359.1	0.29, 0.44, 0.66	85.3, 48.4, 32.6	9.0	19.3
物业股	新城悦服务	1755.HK	23.90	208.4	0.65, 0.91, 1.32	37.6, 26.2, 18.1
物业股	雅生活服务	3319.HK	37.75	503.3	1.57, 2.07, 2.73	28.9, 18.2, 13.8	6.1	25.9