20210531-中泰证券-房地产行业周观点_首批公募REITs公开发售_新房销售走弱_13页_1mb

房地产行业周观点总结

核心内容

• 首批公募REITs发售：5月31日起，首批9只公募基础设施投资基金面向公众投资者公开发售，预计总募集金额为314亿元，其中规模最大的为广州广河项目，发行规模达91亿元。
• REITs价值：作为介于股债之间的金融产品，REITs具有较高的分红属性和较好的二级市场流动性，具备较高的配置价值。
• 房地产市场动态：成都建立二手住房成交参考价格发布机制，有助于引导房价回归理性，保持房地产市场稳健发展。
• 行业评级：分析师陈立对房地产行业维持“增持”评级。

主要观点

• REITs对房地产行业的影响：首批公募REITs涉及收费公路、产业园区、仓储物流等领域，有助于地产持有方实现资产轻量化，完善资本退出路径。
• 销售表现：2021年1-5月，重点监测33城累计成交面积达10736.6万m²，同比增长69.9%。其中，一线城市增长88.6%，二线城市增长66.3%，三线城市增长67.2%。
• 土地市场动态：
  • 土地供应：2021年1-5月，百城土地供应规划建筑面积23042万m²，同比下降17.2%。
  • 土地成交：2021年1-5月，百城土地住宅用地成交规划建筑面积19010万m²，同比下降13.6%。
• 土地价格变化：百城土地挂牌均价为7475元/m²，同比上涨35.6%。其中，一线城市挂牌均价13095元/m²，同比上涨84.2%；二线城市挂牌均价1417元/m²，同比上涨3.3%；三四线城市挂牌均价4621元/m²，同比上涨13.6%。
• 土地成交楼面价：百城住宅用地平均成交楼面价为10636元/m²，同比上涨44.3%。其中，二线城市平均成交楼面价为12359元/m²，同比上涨73.1%；三四线城市平均成交楼面价为5394元/m²，同比上涨42.3%。
• 溢价率：百城土地整体溢价率为19.5%，较去年同期增长3.1个百分点。二线城市溢价率为19.2%，三四线城市溢价率为21.7%。
• 投资建议：分析师推荐A股成长性房企新城控股，行业龙头万科A、保利地产、中南建设，以及浦东政策利好下的园区开发公司浦东金桥。

关键信息

• 市场走势：房地产行业整体表现稳健，但部分城市销售和土地市场出现分化。
• 政策影响：成都的二手房成交参考价格发布机制有助于稳定市场预期。
• 投资机会：随着土地供应增长和地价涨幅放缓，板块估值修复可期。
• 风险提示：融资环境和调控政策可能超预期收紧，影响行业发展。

重点公司基本状况

行业跟踪

销售回顾（5.22-5.28）

• 重点监测33城累计成交面积：486.8万m²，环比下降9.9%。
• 一线城市：成交74.9万m²，环比增长0.1%，累计同比增长88.6%。
• 二线城市：成交258.6万m²，环比下降2.2%，累计同比增长66.3%。
• 三线城市：成交153.3万m²，环比下降23.8%，累计同比增长67.2%。

土地供应（5.17-5.23）

• 百城土地宅地供应规划建筑面积：1859万m²，2021年累计供应23042万m²，同比下降17.2%。
• 供求比：1.20。
• 一线城市：供应627万m²，累计同比下降0.7%，供求比1.24。
• 二线城市：供应272万m²，累计同比下降2.9%，供求比1.28。
• 三四线城市：供应961万m²，累计同比下降32.1%，供求比1.14。

土地成交（5.17-5.23）

• 百城土地住宅用地成交规划建筑面积：1072万m²，2021年累计成交19010万m²，同比下降13.6%。
• 一线城市：无土地成交。
• 二线城市：成交869万m²，累计同比下降13.2%。
• 三四线城市：成交183万m²，累计同比下降19.1%。

风险提示

• 融资环境超预期收紧
• 调控政策超预期收紧

投资评级说明

• 股票评级：

  • 买入：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
  • 增持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
  • 持有：预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上

• 行业评级：

  • 增持：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
  • 中性：预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
  • 减持：预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上

重要声明

• 本报告由中泰证券股份有限公司发布，仅供其客户使用。
• 本报告基于公开资料和实地调研，反映了分析师的研究观点。
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