北岸办公室市场

北岸办公室市场情况总结

根据Knight Frank的研究报告，北岸办公室市场呈现出清晰的需求分化，顶级资产在空置率、租金增长和激励方面表现强劲，而次级市场则面临挑战。

主要发现

• 北悉尼顶级（Prime）市场2025年上半年实现正吸纳，优质空置率下降至15.7%，主要写字楼租金达930美元/平方米，激励水平已升至40%。净吸纳率为8,069平方米。
• 次级市场则出现负吸收-11,582平方米，空置率升至37.5%。

区域分析

• 北悉尼总览：全年净吸纳变化为负，但六个月网络吸收量波动。平均有效租金下降，主要原因是激励上涨。
• 麦克夸里公园：整体空置率达22.2%，创历史新高。次级市场空置率进一步上升至26.1%，净吸纳量为负。
• 圣伦纳兹：上半年实现了正吸纳（+1,088平方米）。核心零售租金增长缓慢，激励水平综合。年度脸租赁增长率变化。
• Chatswood：空置率上升至20.2%，净吸纳下降显著。

市场驱动力

• 北悉尼的连通性改善（如悉尼地铁维多利亚十字站）提升了吸引力。
• 投资者活动有所增加，特别是优质资产交易，如Miller街房产的收购。

投资者与动态

• 随着利率下降，投资者对核心CBD资产的兴趣增加，但北岸依然提供吸引人的收益，特别是优质资产。
• North Sydney 米勒街的两个主要项目已售出，收益率不高。
• 未来供应：Victoria十字勋章OSD等项目计划在2025年下半年至2029年逐步引入，缓解短期吸收压力。

租户行为

• 租户偏好顶级资产，因提供最佳便利和连接性。
• 次级市场面临升级动力增强，租户向更高端办公环境迁移。

总结

北岸市场继续分化，顶级资产表现优越，而次级市场吸收较弱。短期内，市场可能仍将面临空置率较高和激励压力，但长期来看，政府基础设施项目及投资者活动支持市场回暖。