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北岸办公楼市场总结

核心内容概述

北岸办公楼市场在2025年和2026年初展现出显著的分化趋势，核心优质资产表现强劲，而次级市场则面临空置率上升和租金增长受限的问题。市场整体在需求、租金和投资活动方面呈现出积极的动态，但供应增长有限，主要集中在北悉尼和麦夸里公园地区。

主要观点

需求分化明显

• 北悉尼：顶级市场（Prime）需求旺盛，2025年净吸收量为13,717平方米，而次级市场（Secondary）则出现负吸收，录得-15,716平方米。
• 圣莱昂纳兹：是唯一一个整体净吸收为正的市场，净吸收量为2,942平方米，空置率从30.5%降至29.1%。
• 查特伍德：空置率下降至18.5%，成为悉尼郊区市场中空置率最低的区域，优质市场净吸收量为3,459平方米，次级市场净吸收量为1,203平方米。

租金与激励措施

• 租金增长：北悉尼顶级市场平均净租金上涨1.8%，达945美元/平方米；次级市场租金增长0.6%，为746美元/平方米。
• 激励措施上升：激励水平在2025年上升至40.2%，导致净有效租金下降2%。顶级市场净有效租金降至每平方米283美元，为自2021年下半年以来的最大年度跌幅。
• 市场吸引力：顶级资产（如100 Mount Street）因设施和连通性优势保持高入住率，同时悉尼地铁和维多利亚十字桥站的建设增强了区域连通性。

供应情况

• 新供应：维多利亚十字勋章项目（56,926平方米）于2025年底完工，提升了北悉尼的办公空间供应。
• 开发管线：麦夸里公园的15喀土穆路项目预计于2026年上半年完工，新增10,082平方米办公空间。未来三年内无其他重大供应计划。

投资活动

• 交易量：2025年北岸市场交易量达9.27亿美元，主要集中在核心资产。如100太平洋大道以226.5百万美元出售，核心收益率为8.1%。
• 投资趋势：投资者更倾向于核心CBD资产，以获取更高的收益率和长期增长潜力。

关键信息

市场表现

项目与交易

• 维多利亚十字勋章项目：竣工后新增56,926平方米高档办公空间。
• 100太平洋大道：以226.5百万美元出售，核心收益率为8.1%。
• 77樱桃街：由凯普尔集团以65百万美元收购，核心收益率为7.4%。
• 177太平洋大道：百事公司租用2,860平方米，面对租金为950美元/平方米，激励为55%。

未来展望

• 供应增长：预计未来三年内无重大新供应，现有供应将逐步被吸收。
• 租金增长潜力：随着激励措施趋于饱和，净有效租金可能恢复增长。
• 投资机会：北岸市场因其相对悉尼CBD的收益折让和改善的租赁基本面，被视为吸引投资者的区域。

结论

北岸办公楼市场在2025年和2026年初呈现出明显的分化趋势，核心资产表现强劲，而次级市场面临挑战。尽管租金增长受到激励措施的压制，但市场整体仍具有吸引力，投资活动活跃，未来供应有限将有助于维持租金水平和促进净吸收。投资者和租户应关注核心资产和连通性提升带来的长期增长机会。