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Sydney CBD Office Market Summary - Q2 2026

核心内容

悉尼中央商务区（Sydney CBD）的办公室市场在2026年第二季度继续保持强劲增长趋势。租金和交易活动均显示出市场的活力和投资者的信心。以下是对该市场的主要分析和关键信息的总结。

租金增长

• 净租金增长：第二季度，悉尼CBD优质净租金上涨了1.4%，平均达到每平方米1,470美元。
• 年度净租金增长：全年净租金增长达9.5%。
• 核心区域增长：核心区域的租金增长最为显著，年度增幅为11.2%。
• 南部区域表现：南部区域的净租金出现大幅下降，折扣率达46%。
• 净有效租金：核心区域的净有效租金增长为3.2%，平均为每平方米1,063美元。
• 平均收益率：第二季度平均收益率保持在5.7%，显示投资者对优质资产的信心依然强劲。

交易活动

• H1交易支撑：2026年上半年的多项交易为市场提供了支撑，其中包括对0街区综合体50%的持股以及180乔治街部分物业。
• 尽职调查资产：目前有超过5亿美元的资产正在履行尽职调查程序，预计将提升交易量，并为价格指标提供更清晰的指引。
• 主要交易：
  • Q-Block Precinct (50%)：售价529.5百万美元，面积59,167平方米，每平方米售价17,890美元，收益率5.8%，WALE 2.3年，买家为Charter Hall，卖家为ADIA，交易日期为Q1-26。
  • 180 George St (19.9%)：售价357.2百万美元，面积61,914平方米，每平方米售价28,992美元，收益率5.5%，WALE 4.6年，买家为QUE REIT，卖家为Mitsubishi Estate，交易日期为Q1-26。
  • 32-36 York St：售价166.4百万美元，面积8,202平方米，每平方米售价20,286美元，收益率6.2%，WALE 5.5年，买家为DWS Group，卖家为Milligan Group / Phoenix Property Investors，交易日期为Q1-26。
  • 35 Tumbalong Blvd.：售价360百万美元，面积27,749平方米，每平方米售价12,973美元，收益率6.7%，WALE 3.3年，买家为Barrings，卖家为Lendlease / Aware Super，交易日期为Q4-25。

主要发展

• Atkassian-Central Lüsti Zhongyang：位于南部区域，面积58,000平方米，预计2027年H1完工，目前处于建设中。
• 55 Pitt St：位于核心区域，面积63,000平方米，预计2027年H1完工，目前处于建设中。
• 2 Chifley South：位于核心区域，面积56,500平方米，预计2027年H2完工，目前处于建设中。

租户承诺

• QUBEResearch：承诺租用88 Phillip St，面积1,356平方米，净租金每平方米1,830美元，租期7年，起始日期为Q2-27。
• Australian Registry Investments：承诺租用680 George St，面积1,816平方米，净租金每平方米1,200美元，租期10年，起始日期为Q1-27。
• Angle Auto Finance：承诺租用60 Carrington St，面积1,190平方米，净租金每平方米1,100美元，租期5年，起始日期为Q4-26。
• Engineers Australia：承诺租用44 Market St，面积386平方米，净租金每平方米1,250美元，租期3年，起始日期为Q3-26。
• AC3：承诺租用477 Pitt St，面积2,532平方米，净租金每平方米970美元，租期4年，起始日期为Q2-26。
• Talent Quarter：承诺租用20 Hunter St，面积340平方米，净租金每平方米1,350美元，租期3年，起始日期为Q2-26。

关键信息

• 市场趋势：租金持续上涨，尤其是核心区域。
• 投资信心：投资者对优质资产保持信心，收益率稳定。
• 交易活动：上半年的交易活动为市场提供了支撑，尽职调查资产增加预示未来交易量可能上升。
• 区域差异：核心区域与其他区域之间存在显著的租金差异，南部区域表现相对较弱。
• 发展项目：多个大型发展项目正在建设中，预计将在2027年H1或H2完工，可能对市场供需产生影响。
• 空置率：整体市场空置率为13.8%，显示市场仍具吸引力。

联系信息

• Capital Markets：Michael Kwok, +61 2 9036 6620, michael.kwok@au.knightfrank.com
• Capital Markets 休厄尔：Rob Sewell, +61 2 9036 6847, rob.sewell@au.knightfrank.com
• Occupier Services：Katherine Moss, +61 2 9036 6647, katherine.moss@au.knightfrank.com
• Valuations & Advisory：James Marks, +61 2 9036 6684, james.marks@au.knightfrank.com
• Research & Consulting：Marco Mascitelli, +61 2 9036 6656, marco.mascitelli@au.knightfrank.com
• Research & Consulting：Naki Dai, +61 2 9036 6673, naki.dai@au.knightfrank.com