物流地产行业观察系列——REITs_13页_1mb

报告摘要

物流地产行业观察系列：REITs分析总结

核心内容

REITs（不动产信托投资基金）是一种将流动性较低的不动产资产证券化，转化为资本市场证券资产的金融工具。它通过汇集投资者资金，投资于不动产资产，如物流地产、公路、写字楼等，并将收益分配给投资者，实现资产的流动性提升和投资回报。

REITs的推出标志着我国从增量时代向存量时代转变，有助于优化资源配置、拓展融资渠道、促进轻资产运营模式转型，并丰富投资者的金融产品选择。

主要观点

REITs的意义：
REITs有助于盘活存量资产，稳定宏观杠杆率，拓宽直接融资渠道，助力产业升级。其推出是我国产业升级战略的重要体现。
REITs的分类：
根据组织形式分为公司型和契约型；根据投资形式分为权益型、抵押型和混合型；根据基金募集方式分为公募型和私募型。
REITs的结构：
以公募REITs为例，其基本结构包括底层资产、基金公司、管理人、托管人和投资者，形成完整的资产证券化链条。
境外REITs发展成熟：
自1960年美国推出REITs以来，全球已有45个国家和地区推出REITs，合计发行903支，市值约2万亿美元。其中，美国占比65%，新加坡REITs市值占股市总市值比例最高。
我国REITs市场发展现状：
我国目前以类REITs为主，自2014年开始发行，至2020年底累计发行89支，规模达1790亿元，覆盖购物中心、写字楼、零售店铺、租赁住房基础设施等多个领域。2020年起，我国开始推进公募REITs的发展，标志着市场进入新阶段。
首批公募REITs表现突出：
2021年5月，我国首批基础设施公募REITs项目获批，共9只产品，合计募集规模达314.03亿元，认购倍数均超比例，显示出市场对REITs的高度认可。
首批公募REITs底层资产特点：
- 华安张江光大REIT：底层资产为张江光大园，发行规模14.95亿元，封闭期20年。
- 浙商沪杭甬REIT：底层资产为杭微高速公路（浙江段）多个段落，发行规模43.60亿元，封闭期20年。
- 东吴苏园产业REIT：底层资产为国际科技园五期B区和2.5产业园一期、二期，发行规模34.92亿元，封闭期40年。
- 中金普洛斯REIT：底层资产为多个普洛斯物流园区，发行规模58.35亿元，封闭期50年。
- 平安广州广河REIT：底层资产为广河高速（广州段），发行规模91.14亿元，封闭期99年。
- 中航首钢绿能REIT：底层资产为生物质能源、餐厨、残渣暂存场，发行规模13.38亿元，封闭期21年。
- 富国首创水务REIT：底层资产为多个污水处理厂，发行规模18.50亿元，封闭期26年。
- 红土创新盐田REIT：底层资产为现代物流中心项目，包括4个仓库、1栋综合办公楼及1座气瓶站，发行规模18.40亿元，封闭期36年。
- 博时蛇口产园REIT：底层资产为万融大厦，发行规模20.79亿元，封闭期50年。
首批公募REITs特点：
三单物流地产REITs（顺丰REIT、普洛斯REIT、盐田港REIT）分别以不同形式的底层资产为基础，其中普洛斯REIT具有网络化和品牌优势，盐田港REIT兼有仓储物流和港口属性，顺丰REIT则以香港物业为主。

关键信息

REITs的未来展望：
随着我国宏观杠杆率的上升，盘活存量资产、稳定杠杆率将成为大趋势。同时，为了支持重点行业和区域的产业升级，未来公募REITs的发展空间广阔。
物流地产与REITs结合的优势：
在传统物业开发模式下，物流园区因开发成本高、周期长，导致负债压力大。引入REITs模式，可以实现物业与资金的闭合循环，缩短投资回收期，提前兑现物业销售收入及开发利润。
市场参与者：
目前进入物流地产REITs市场的玩家包括南山控股、丰树、普洛斯、GLP、阿里巴巴集团、苏宁控股等。

REITs案例

零售地产类REITs：
2017年银泰中心in99购物中心及华尔道夫酒店和车位共计293983.17平方米作为底层资产发行类REIT，金额35亿元，发行期限18年，是国内首单培育型CMBS。
首批公募REITs：
顺丰REIT、普洛斯REIT及盐田港REIT分别在港交所、上交所和深交所发行，成为三个交易所的第一单物流资产公募REITs。