地产杂谈系列之二：顺丰房托上市在即，REITs架构与资产如何？_11页_1mb

顺丰房托总结

核心内容

顺丰房托是顺丰控股设立的香港首个物流地产REITs，计划于2021年5月17日在港交所正式上市。该基金主要投资于物流地产，包括香港、佛山及芜湖三个项目，拟全球发售65%的基金份额，总市值预计为37-41亿港元。其设立旨在拓展融资渠道、构建轻资产运营平台。

主要观点

• REITs架构与内地差异：顺丰房托采用信托形式持有资产，而内地采用“公募基金+ABS”模式。香港REITs对投资范围和负债限制更为宽松，借款总额不超过资产总值的50%，而内地基础设施REITs资产负债率不超过28.57%。
• 底层资产优质：顺丰房托的资产组合涵盖三个现代物流地产项目，其中香港物业为核心资产，位于葵涌九号货柜码头及香港国际机场附近，评估价值高达52.86亿港元，稀缺性突出。
• 租户结构稳定：租户以物流行业为主，90.9%来自物流行业，顺丰关联租户贡献约80%租金收入，租户集中度较高，但租约期限较长，租期结构健康。
• 营收与利润表现：2018-2020年营收平稳增长，CAGR为4.4%，但受疫情影响，2020年归母净利润大幅下降至2688万港元，毛利率仍保持高位，达77.5%。
• 投资建议：建议关注招商蛇口、万科等拥有优质园区及仓储物流资产的企业，以及后续推出的公募基础设施REITs项目。
• 风险提示：租金收入依赖顺丰关联租户、疫情持续影响、物业使用不合规风险、内地REITs发行不及预期。

关键信息

一、顺丰房托概况

• 设立背景：顺丰控股为开拓融资渠道及构建轻资产平台，设立顺丰房托基金。
• 资产构成：包括香港、佛山、芜湖三个物流地产项目，均为现代化分拨中心。
• 估值情况：总市值预计为37-41亿港元，基金单位发售价4.68-5.16港元。
• 分红政策：拟分派年度可供分派收入的100%，具有吸引力。

二、顺丰房托与内地REITs差异

三、底层资产详情

四、财务表现

• 营收增长：2018-2020年营收从2.56亿港元升至2.79亿港元，CAGR为4.4%。
• 收入结构：租金收入占比约80%，管理服务收入占比约20%。
• 毛利率：2020年毛利率达77.5%，连续三年高于75%。
• 资产负债率：2020年末资产负债率为64.1%，同比增加5.6个百分点。

五、投资建议

• 行业前景：国内公募基础设施REITs试点加速，对仓储物流、产业园区等形成利好。
• 关注对象：招商蛇口、万科等拥有优质园区及仓储物流资产的企业，以及后续公募REITs项目。

六、风险提示

1. 租户依赖风险：租金收入主要依赖顺丰关联租户，续约或替代承租人风险较高。
2. 疫情风险：疫情持续可能对物流仓储业务造成冲击。
3. 合规风险：部分物业使用可能不合规，面临监管处罚风险。
4. 内地REITs发行风险：内地REITs项目发行速度和质量可能低于预期。

投资评级

• 股票投资评级：

  • 强烈推荐：预计股价强于沪深300指数20%以上
  • 推荐：预计股价强于沪深300指数10%-20%之间
  • 中性：预计股价相对沪深300指数在±10%之间
  • 回避：预计股价弱于沪深300指数10%以上

• 行业投资评级：

  • 强于大市：预计行业指数强于沪深300指数5%以上
  • 中性：预计行业指数相对沪深300指数在±5%之间
  • 弱于大市：预计行业指数弱于沪深300指数5%以上

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