艾瑞咨询：2022年中国物流地产行业研究报告_45页_2mb

中国物流地产行业研究报告总结

核心内容概述

中国物流地产行业正处于上升期，市场需求持续增长，但高端物流地产设施仍存在较大缺口。行业由“增量时代”逐步迈入“存量时代”，投资规模上升但增速放缓，资本开始更多关注物流地产的运营和存量资产盘活。随着政策支持、制造业升级、消费市场扩张及科技发展，物流地产成为资本追逐的热点，盈利模式逐渐多元化，行业呈现“一超多强”的竞争格局。

主要观点

• 行业增长与效率：2021年中国物流保管费用达5.6万亿元，占物流行业总费用的33.5%。但整体物流效率仍偏低，物流费用占GDP比重为14.6%，高于欧美国家。高标仓因其高效率、高自动化、高空间利用率等优势，成为行业发展的关键。
• 政策驱动：物流地产作为服务实体经济的重要基础设施，受到政府高度重视，多项政策推动行业发展，包括土地、税收优惠及REITs试点，为行业提供了政策红利。
• 资本运作：物流地产因资产稀缺性成为资本追逐对象，形成资产壁垒与规模经济。REITs产品如中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT表现良好，推动行业融资与资产证券化。
• 竞争格局：普洛斯占据30%以上市场份额，成为行业龙头。其他外资如万纬、嘉民，以及内资如宝湾、ESR等企业也积极布局，形成“一超多强”格局。
• 盈利模式：物流地产盈利主要来源于租金收入、增值服务及资本运作。REITs等金融工具为行业提供新的盈利路径。

关键信息

物流地产定义与功能

• 物流地产是工业地产的一部分，专注于提供现代化物流设施，如仓库、配送中心等。
• 高标仓具备高空间利用率、高自动化水平、高合规性等优势，是现代物流地产的核心。

高标仓与传统仓对比

行业规模与趋势

• 行业规模：2021年物流保管费用达5.6万亿元，占物流总费用的33.5%。
• 市场分布：高标仓主要集中在长三角、珠三角和环渤海区域。
• 投资周期：物流地产投资周期长，从开发到运营约需3-12个月，运营周期约5-8年，基金投资周期为3-5年。
• REITs发展：2020年REITs试点启动，首批9支REITs中2支为仓储物流类，表现优于传统商业地产。

企业运营模式

• 物流企业主导：如普洛斯、万纬物流，聚焦高标仓和冷链业务，实现一体化供应链管理。
• 地产企业主导：如宝湾、ESR，依托传统优势，布局物流地产，形成规模效应。
• 合作模式：物流企业与地产商合作，实现资源整合与协同运营。

竞争格局

• 头部企业：普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树等占据市场主导地位。
• 市占率：2020年CR5为53.9%，CR10为72.6%，行业集中度较高。
• 区域分布：高标仓集中在长三角、珠三角和环渤海，其中上海、广州、深圳为重要城市。

投资方向与机会

• 高标仓建设：市场需求旺盛，但存在土地获取难、改造成本高等问题。
• 冷链物流：随着消费市场升级，冷链物流成为重要增长点。
• REITs与基金：通过基金和REITs模式，实现轻资产运营，提高资金周转率。
• 科技赋能：智能仓储技术提升效率，降低运营成本，推动行业向智慧化发展。

行业挑战

• 拿地困境：优质物流用地稀缺，尤其在一线城市，拿地难限制行业扩张。
• 存量升级：传统仓改造成本高，且缺乏专业运营能力，影响升级效果。
• 政策影响：土地政策趋紧，影响行业融资与建设。

未来展望

• 集约化与协同化：行业向集约化、协同化发展，形成规模效应。
• 多元化发展：物流地产向冷链物流、医药物流等细分领域扩展。
• 科技与金融融合：REITs和基金等金融工具推动行业转型，实现资产证券化与轻资产运营。

企业案例分析

普洛斯

• 全球领先的物流地产企业，2020年持有物流仓储面积近3000万平方米。
• 中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商，REITs表现优异，租金及管理费收入稳定。

万纬物流

• 万科旗下物流地产企业，聚焦高标仓和冷链，2020年市占率提升至8%。
• 2021年高标仓出租率约94%，冷库出租率约68%，营收增长显著。

ESR

• 亚太地区物流地产龙头，2021年管理资产达363亿美元。
• 专注电商市场，2021年电商客户贡献约80%租金收入，与韩国Coupang等企业合作紧密。

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