物流行业：物流地产的黄金2.0时代，万物生长，进化正当时-20171123-天风证券-36页-3mb

物流地产的黄金2.0时代：万物生长，进化正当时

核心内容概述

本报告分析了中国物流地产行业进入黄金2.0时代的原因，包括供需变化、行业竞争格局以及REITs的发展潜力。报告指出，随着电商和新零售的发展，物流地产的需求持续增长，而供给端则面临土地紧张、政策限制等问题，促使行业向卫星城和二线城市的扩展。同时，物流地产的运营模式和核心竞争力正在发生变化，从土地资源向运营能力和客户资源转移。

主要观点

• 供给紧张：一线城市工业物流土地供给非常有限，优质资源集中在二手市场和一线卫星城。随着政策限制和土地价格上升，土地获取难度加大。
• 需求增长：电商和线下零售的融合推动了物流地产需求的增加，尤其是B2C模式的兴起。线下快消渠道变革也带来了新的仓储需求。
• 竞争格局复杂化：物流地产的物流属性增强，客户自持物业现象增多，运营能力和对物流的理解成为核心竞争优势。
• REITs前景广阔：尽管REITs在中国仍处于早期阶段，但其在物流地产领域的吸引力巨大，尤其对养老基金、保险资金等风险偏好较低的资金。

关键信息

供给分析

• 一线城市工业用地紧张：北上广深空置率在5%-10%之间，几乎满负荷运转。
• 卫星城成为新热点：苏州、昆山、佛山、肇庆、廊坊等卫星城土地供给、价格和用工成本较一线城市有优势，出租价格却未必落后。
• 政策限制：工业用地出让受限，物流用地更是稀缺，土地获取难度加大。
• 二级土地市场：国资企业如中储股份拥有大量存量土地，具备天然优势，但整体盘活程度较低。

需求分析

• 电商仓配模式：利用大数据预测需求，提前分仓，提高物流效率。
• B2C替代C2C：电商行业从C2C向B2C转型，推动仓储需求增加。
• 线下渠道变革：夫妻老婆店等线下零售模式升级，带来新的仓储需求。
• 未来需求预测：电商和便利店升级可创造接近当前行业体量的需求，制造业升级和新零售将带来更巨量的需求。

竞争格局

• 外资主导：普洛斯等外资企业占据行业主导地位，拥有丰富客户资源和运营经验。
• 国资与民资并存：中储股份、南山控股等国资企业拥有土地储备和运营能力，而宇培、易商等民资企业则具备融资能力。
• 行业融合：物流地产商与下游客户关系复杂化，物流地产商向物流和数据渗透，客户对重资产的诉求增加。

运营模式

• 私募基金模式：物流地产项目通过开发、运营、证券化三阶段完成，便于资本运作。
• 标准化建设：物流地产项目趋于标准化，便于未来证券化。
• 稳定现金流：出租率、续约率和租金水平相对稳定，便于预测未来现金流。

REITs分析

• 顺周期性：物流地产与REITs一样，具有顺周期特性。
• 税收问题：中国尚未建立专门的REITs税务体系，可能面临重复征税问题。
• 证券化潜力：物流地产具备证券化条件，未来可能成为重要的投资工具。

行业数据与案例

供给与需求数据

• 空置率：一线城市空置率极低，西南地区如重庆空置率较高。
• 租金水平：一线城市物流租金稳定，卫星城性价比更高。
• 客户结构：高端客户带来高出租率和稳定租金，多客户结构提高周转率。

典型企业案例

• 普洛斯：通过合资、战投、战略合作等方式获取土地，与中储股份合作，提升运营能力。
• 京东：拥有710万平方米仓储面积，大部分为租赁仓库，部分自持物业。
• 顺丰：持有3515亩土地，对应234万平方米仓储面积。
• 菜鸟：预计自有土地面积为100万平方米。
• 中储股份：仓储资源超过600万平方米，与普洛斯合作推进地产项目。
• 南山控股：吸收深基地B股权，控制宝湾物流，成为国内领先物流地产开发商。
• 万科：收购普洛斯，持有其21.4%股权，成为最纯正的物流地产标的。

投资建议与评级

• 投资评级：报告对股票和行业进行了投资评级，分为买入、增持、持有、卖出等。
• 行业投资评级：强于大市、中性、弱于大市等。
• 分析师声明：报告观点反映分析师个人看法，不与报酬挂钩。

总结

物流地产行业正进入黄金2.0时代，供需失衡、行业竞争格局复杂化以及REITs的发展潜力是推动行业发展的主要因素。随着电商和线下零售的融合，物流地产的需求持续增长，而供给端的紧张促使行业向卫星城和二线城市的扩展。核心竞争力从土地资源向运营能力和客户资源转移，物流地产具备证券化条件，未来将成为重要的投资工具。