20220727-艾瑞股份-中国物流地产行业研究报告_45页_2mb

报告摘要

中国物流地产行业研究报告总结

核心内容

中国物流地产行业仍处于上升期，高端物流地产设施缺口较大。近年来，物流行业稳健增长，推动物流仓储费用逐年上升，2021年物流保管费用达到5.6万亿元，占物流行业总费用的33.5%。物流地产投资规模整体呈上升趋势，但涨幅逐渐下降，行业正由“增量时代”迈入“存量时代”。

主要观点

政策与经济环境：物流地产作为服务于实体经济的产业地产，受到政策红利的推动，国务院联合多部门出台多项政策，支持物流地产发展。同时，制造业、消费和科技等产业的发展也助力物流地产腾飞。
资本与盈利模式：物流地产因其资产稀缺性成为资本追逐的热点，形成稳固的行业护城河。物流地产基金逐步走上前台，为资本运作提供更多机会。物流地产盈利模式逐步多元化，包括租金收入、增值服务、其他收益等。
行业格局：行业已形成“一超多强”的格局，普洛斯占据30%以上的市场份额，成为行业龙头。传统房地产商、电商巨头、金融机构等也纷纷进入物流地产领域，推动行业多元化发展。
行业趋势：行业正由传统单一仓储功能向多经营性功能转变，注重集约化、协同化发展。高标仓在降本增效方面表现突出，具备更高的空间利用率、自动化水平和合规性。
挑战与机遇：物流地产在拿地、存量升级等方面面临挑战，但同时也迎来新的发展机遇，如冷链物流、电商、科技应用等。

关键信息

高标仓与传统仓对比：
- 高标仓选址靠近交通枢纽，结构更先进，总建筑面积≥8000平方米，屋顶净高≥8米，承载力更高。
- 高标仓运营效率高，可降低物流成本和库存资金占用，20年测算成本比传统仓低约20%。
物流地产投资周期特征：
- 仓储业固定资产投资完成额增速放缓，物流地产投资具备独立性与长期性。
- 普洛斯等企业通过“开发+基金+运营”模式实现资产增值与收益提升。
政策支持：
- 多项政策推动物流地产发展，包括《关于促进仓储业转型升级的指导意见》、《国家物流枢纽布局和建设规划》等，强调物流基础设施的优化与升级。
行业现状：
- 物流费用占GDP比重较高，2021年达14.6%，远高于欧美国家。
- 高标仓区域分布不平衡，主要集中于长三角、珠三角、环渤海三大经济带。
REITs发展：
- 首批仓储物流类REITs表现良好，如中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT，其中中金普洛斯REIT出租率98.78%，租金回报率7%以上。
- REITs成为物流地产融资的重要方式，实现资产证券化与资本运作。
企业案例：
- 普洛斯：中国物流地产龙头企业，2020年持有物流仓储面积接近3000万平方米，REITs实现良好收益。
- 万纬物流：依托万科，发展高标仓和冷链物流，2020年营收增长37%，高标仓出租率约94%。
- ESR：亚太物流地产龙头，专注于电商市场，2021年电商客户贡献约80%租金收入。