20221121-德邦证券-固定收益周报_中央层面地产政策频出_优质房企或受益最大_12页_1mb

固定收益周报总结

核心内容概览

本报告聚焦于近期房地产市场政策变化及信用债市场动态，从中央到地方层面的政策调整对房地产行业及信用债市场产生深远影响。同时，报告分析了一级市场发行与二级市场交易情况，为投资者提供投资建议并提示相关风险。

主要观点与关键信息

1. 中央层面地产政策频出，改善市场预期

• 政策内容：央行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共16条措施，涵盖房地产融资、预售资金监管、风险处置、消费者权益保护等方面。
• 政策效果：
  • 推动拓宽融资渠道，缓解优质房企流动性压力。
  • 优化银行贷款展期政策，提升房企融资灵活性。
  • 强调“保交楼”专项借款，稳定市场信心。
  • 对风险房企提供并购融资支持，降低其流动性风险。
• 保函置换预售资金政策：允许优质房企通过保函置换预售监管资金，但对商业银行有严格监管要求，防范信用风险。

2. 房价持续下跌，市场承压

• 国家统计局数据：10月份70个大中城市房价下降城市数量增加，新建和二手住宅价格环比下降城市分别为58个、62个，同比降幅达2.4%和3.7%。
• 城市分化：一线城市房价跌幅较小，但整体仍呈下行趋势；二三线城市房价下跌压力更大。
• 图表支持：图1与图2显示房价涨幅收窄，成交面积下降，反映市场疲软。

3. 地方政策放松，优化购房门槛与成本

• 多地政策调整：
  • 北京解除部分区域“双限购”。
  • 西安、成都等城市放宽限购，支持刚性和改善性住房需求。
  • 杭州推出“认房不认贷”、降低首付比例等政策。
• 政策趋势：随着“金融16条”出台，各地政策放松力度有望加大，降低购房门槛与成本是政策重点方向。

4. 一级市场动态：发行规模缩减，融资环境承压

• 发行情况：近一周信用债发行1503.65亿元，环比减少25.48%；净融资额为-1054.46亿元，降幅显著。
• 偿还情况：偿还量环比增加30.06%，导致净融资额大幅下降。
• 发行成本与期限：
  • 信用债整体发行成本同比下降，高等级主体（AAA、AA+）改善明显。
  • 3Y票面利率同比下行幅度低于5Y，期限利差收窄。
  • 产业债与城投债发行规模同比大幅下降，反映市场信心不足。

5. 二级市场交易：活跃度分化，收益率多数上行

• 交易活跃度：
  • 中票与短融成交占比最高，分别为53%和37%。
  • 产业债中1年以下与1-3年成交占比分别为39%和33%。
  • 城投债中1-3年与3-5年成交占比分别为33%和37%。
• 收益率变化：
  • 信用债收益率多数上行，仅中长端AA-城投债下行。
  • 3年期AA-城投债收益率下行1.84BP，5年期AA-城投债下行13.78BP。
  • 一年期AA（2）城投债收益率上行最多，达44.19BP。
• 图表支持：图6、图7、图8、图9、图10、图11、图13、图14展示不同券种、期限与评级的成交规模与收益率变化。

6. 投资建议

• 政策利好：中央层面的地产政策（如预售资金监管、贷款展期）提振市场信心，改善优质房企融资环境。
• 市场机会：关注政策受益的优质房企，以及信用债市场中发行成本改善的高等级主体。

7. 风险提示

• 政策超预期调整：可能对市场造成较大波动。
• 信用风险蔓延：部分房企流动性风险可能扩散。
• 区域经济财政下行：可能影响城投债的偿债能力。

关键数据汇总

图表目录摘要

• 图1：房地产市场住宅价格涨幅收窄，成交面积下降。
• 图2：70个大中城市新建商品住宅价格指数。
• 图3：信用债发行与净融资数据。
• 图4：产业债各券种发行规模。
• 图5：城投债各券种发行规模。
• 图6：各券种成交规模。
• 图7：各券种成交占比。
• 图8：产业债各期限成交规模。
• 图9：产业债各评级成交规模。
• 图10：城投债各期限成交规模。
• 图11：城投债各评级成交规模。
• 图12：国债国开收益率走势。
• 图13：AA城投债利差。
• 图14：AAA城投债利差。

附：分析师信息

• 分析师：徐亮
• 职位：德邦证券研究所固定收益首席分析师
• 资格编号：S0120521060004
• 邮箱：xuliang3@tebon.com.cn
• 研究助理：未提供具体信息

投资评级说明

• 股票投资评级：买入、增持、中性、减持。
• 行业投资评级：优于大市、中性、弱于大市。
• 评级标准：基于报告发布后6个月内市场表现与基准指数对比。

法律声明

• 本报告仅供德邦证券客户使用。
• 报告信息来源于公开市场数据，不保证其准确性或完整性。
• 报告观点基于分析师职业理解，不构成投资建议。
• 投资有风险，入市需谨慎。