20221121-亿翰智库-房地产_稳住优质民企_还需要做什么__10页_538kb

房地产行业研究总结

核心内容

房地产行业当前面临信用风险升级、销售低迷等问题，中央及地方政策持续发力以稳定市场和企业信心。政策重点在于“保项目”与“稳主体”并重，通过多种金融工具支持房企融资，防止风险进一步扩散。

主要观点

• 行业困局的解药是销售回暖，但不能苦等销售回暖，需在市场回暖前采取有效措施稳住优质民企。
• 金融十六条政策仍在原有框架内，虽有积极信号，但难以根本解决企业信用缺失问题。
• 需求端政策效果有限，市场观望情绪浓厚，企业信心不足。
• 稳主体政策需持续发力，尤其是针对优质民企的融资支持，包括信贷、债券、股权等多渠道。

关键信息

一、行业信用风险不断升级，需求端政策收效甚微

• 风险阶段划分：

  • 第一阶段（2021年7月-2022年2月）：融资端收紧，高杠杆房企风险暴露。
  • 第二阶段（2022年3月-2022年8月）：销售端和融资端双重收缩，更多民企资金链断裂。
  • 第三阶段（2022年9月至今）：风险蔓延至相对稳健的民企，市场信心降至冰点。

• 需求端政策：

  • 分为四个阶段，从购房补贴到限购放松，再到中央层面出台新政。
  • 政策效果不明显，受收入预期薄弱和交付信心不足影响。

二、融资扶持政策的演化：从保项目到稳主体兼顾

• 保项目：

  • 支持并购融资：2021年底至2022年11月，金融机构释放并购融资贷款额度超1700亿元，发行并购债约450亿元，房企并购债发行超100亿元。
  • 保证项目交付：多地设立纾困基金，如郑州100亿元、湖北50亿元、南宁30亿元等。中央财政提供贴息支持，专项借款规模达2000亿元，央行提供2000亿元免息再贷款。

• 稳主体：

  • 信贷支持：要求大行增加房地产融资，2022年9月，6大行新增6000亿元，2022年11月部分股份制银行新增4000亿元。
  • 债券支持：通过信用保护工具和“第二支箭”支持民企发债，如中债增信公司提供担保，支持约2500亿元民企债券融资。
  • 股权支持：少数企业通过国资入股改善流动性，如华南城被特区建发入股，建业地产获河南铁建投入股。

三、融资扶持政策还能做什么？

• 路径一：扩大现有政策规模和受益对象，逐步降低反担保要求，以缓解融资压力。

• 路径二：启动“第三支箭”，利用股权方式为企业注入信用，如设立基金阶段性入股优质民企，并约定风险分担和退出机制。

• 未来政策方向：

  • 需求端继续发力，一线及准一线城市仍有政策空间。
  • 预售资金监管需适当灵活，如商业银行出具保函置换监管额度。

结论

房地产行业复苏仍需销售回暖，但当前应优先稳住优质主体，防止风险扩散。政策需持续支持民企融资，结合信贷、债券、股权等多渠道工具，推动行业稳定发展。

相关研究

• 广州、重庆、无锡、杭州等城市集中供地情况分析。
• 东北、福建、环渤海等区域土地市场表现。
• 长沙、厦门等城市政策对市场的影响。

研究员

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 文婧：windaxia0799（微信号），wenjing@ehconsulting.com.cn