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楼市已松绑？恐言之过早

核心内容总结

本文从多个角度分析了2018年房地产市场、债券市场、商品价格及汇率的走势，指出当前楼市并未真正松绑，房地产调控政策依然严格，货币政策对房地产传导有限。同时，对乘用车、电影票房、商品价格下跌及汇率稳定措施进行了简要分析。

主要观点与关键信息

1. 房地产融资成本上升，楼市松绑言之过早

• 融资成本上升：2018年上半年，60家重点上市房地产企业平均融资成本为6.33%，较2017年上升30bp；11月房地产信托平均收益率为8.23%，同比上升105bp。
• 境内外发债利率背离：中资地产美元债平均发行利率从6.92%上升至9.28%（+226bp），而境内地产债平均发行利率从5.82%下降至4.97%（-85bp）。
• 政策影响：房地产调控政策未放松，导致房地产不是本轮货币政策向实体传导的主要方向。
• 房贷利率分析：房贷报价利率下降不代表实际加权利率同步下降，尤其中小银行报价偏高，实际成交有限。
• 楼市小高点：2018年是房地产的小高点，销售面积、土地购置面积和房价（尤其是低线城市）仍保持增长。

2. 乘用车零售持续负增，电影票房增速反弹

• 乘用车零售持续负增长：11月前三周零售同比增速分别为-41%、-23%、-24%，预计年底前仍保持弱势。
• 电影票房反弹：受《毒液》、《无名之辈》等影片影响，11月18日和25日两周票房增速分别为50.6%和46.9%，脱离负增长区间。

3. 商品价格下跌与供给侧因素相关

• 商品价格下跌原因：全球经济增速放缓担忧是共同因素，但供给侧差异导致跌幅不同。
• 主要商品分类：
  • 油基化工：受油价下跌影响最大，跌幅最大。
  • 农产品：间接受油价影响，跌幅次之。
  • 黑色系：受冬季限产不及预期影响，跌幅再次之。
  • 有色系：受供给侧影响最小，跌幅最小甚至上涨。
• 水泥价格：受基建支撑，11月均价较10月上涨7.5%，超越历史季节性涨幅。

4. 汇率暂稳，央行措施有效

• 汇率稳定措施：包括外汇风险准备金率上调、逆周期因子重启、央行官员引导预期等，使银行结售汇差额边际好转。
• 美元兑人民币汇率：11月29日中间价为6.93，较十天前小幅贬值0.16%。

分析师与联系方式

• 分析师：
  • 张文明（执业证书编号：S0930516100002）
  • 黄文静（执业证书编号：S0930516110004）
• 联系人：
  • 郑宇驰（021-52523807）

评级体系说明

• 基准指数：A股主板为沪深300指数，中小盘为中小板指，创业板为创业板指，新三板为新三板指数，港股为恒生指数。

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